Budowa sali bankietowej

Poszukiwania działki pod budowę

Zacznę od tego, że poszukując ziemi do zakupu, proszę sprawdzać:

1. jaki rodzaj gruntu Pan kupuje – ziemię rolną, budowlaną, leśną,

2. czy na terenie jest plan zagospodarowania – czy dopuszcza taką zabudowę,

3. jeśli na terenie nie ma planu zagospodarowania – istotne jest, czy sąsiednie działki pozwalają na zabudowę tego rodzaju – albowiem nowa zabudowa musi wpisywać się w istniejący charakter zabudowy.

W przypadku braku planu miejscowego realizacja inwestycji polegającej na zmianie zagospodarowania terenu, wymaga uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Projekt decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie art. 53 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) – dalej u.p.z.p. – uzgadniany jest w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego z właściwymi organami, w tym z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych. Uzasadnienie postanowienia wydanego w tym trybie winno odnosić się do kwestii merytorycznych, a odmowa uzgodnienia może nastąpić tylko na podstawie konkretnego przepisu prawa, w tym przypadku na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Warunki zabudowy

Wydane w I instancji postanowienie, zdaniem SKO, nie odnosiło się do kwestii merytorycznych, które uzasadniałyby odmowę uzgodnienia projektu decyzji. Kolegium zauważyło, że kwalifikacja planowanej inwestycji należy do organu ustalającego warunki zabudowy, a nie do organu uzgadniającego projekt decyzji. Organ właściwy do uzgodnienia, powinien interpretować przepis art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w powiązaniu z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Ochrona gruntów rolnych polega przede wszystkim na ograniczeniu przeznaczania ich na cele nierolnicze. Przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, wymagającego zgody organów wymienionych w art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 7 ust. 1 tej ustawy). Plan miejscowy jest wyłączną drogą do zmiany przeznaczenia działki rolnej na inne cele. Natomiast w przypadku, gdy brak zgody nie jest wymagany, możliwa jest zmiana przeznaczenia gruntu w drodze decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. Z art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynika, że uzyskanie zgody nie dotyczy gruntów klasy I-III w przypadku, gdy zwarty obszar tych gruntów projektowany do przeznaczenia nierolniczego nie przekracza 0,5 ha. Zatem, jeżeli ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, nie wymaga od pewnych klas gruntów rolnych aby zmiana ich przeznaczenia następowała po uzyskaniu zgody właściwego organu, należy uznać, że spełniona została przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.

Stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt. 1–5. Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 4 wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a także, gdy decyzja zgodna jest z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5). Decyzję wydaje się po uzgodnieniu m. in. z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych (art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Organem właściwym w sprawach gruntów rolnych i leśnych jest starosta (art. 5 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych).

Starosta przed uzgodnieniem projektu decyzji bada, czy zamierzenie inwestycyjne objęte wnioskiem nie narusza ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Celem uzgodnienia jest ochrona rolnego charakteru gruntów, czemu ma służyć ustalenie, iż planowana inwestycja będzie służyć rolnemu wykorzystaniu terenu i da się pogodzić z rolnym przeznaczeniem gruntu. Starosta uznał, że zamierzenie inwestycyjne objęte wnioskiem, narusza ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ponieważ nie posiada znamion budowy zagrodowej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego.

Ochrona gruntów

Tymczasem ochrona gruntów rolnych polega na ograniczeniu przeznaczania ich na cele nierolnicze. Przez przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze ustawa rozumie ustalenie innego niż rolniczy sposobu ich użytkowania (art. 4 pkt. 6) i stanowi, że na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty przeznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki (art. 6 ust. 1). Co do zasady przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymaga zgody właściwego organu i dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 7 ust. 1). W dacie wydania zaskarżonego postanowienia, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stanowiła, że przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha, wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Jeżeli zatem zwarty obszar gruntu rolnego projektowany do zmiany przeznaczenia, nie przekracza 0,5 ha, zgoda nie jest wymagana. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do rozumienia zwrotu „zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia”. Obszarem tym jest działka geodezyjna której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Sąd nie podziela tej oceny. Kryterium obszarowe o którym mowa w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych odnosi się nie tylko do powierzchni działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, ale do całego zwartego kompleksu gruntów rolnych w skład którego dana działka wchodzi.

O ile wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy działki lub działek albo ich części stanowiących użytki rolne klas I-–II, położonych w zwartym kompleksie użytków rolnych klas I-III, ich przeznaczenie na cele nierolnicze może nastąpić wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego po uzyskaniu zgody, o której mowa w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy. Uznanie, że kryteria obszarowe o których mowa w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy dotyczą tylko terenu działki (względnie działek albo ich części) objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy niweczy skutki mechanizmów ochrony gruntów rolnych tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Umożliwia on bowiem dokonywanie w sposób nieograniczony zmian przeznaczenia takich gruntów, wbrew regulacjom art. 7 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przez wydawanie szeregu indywidualnych decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Zgodnie z zapisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Art. 6. [Ograniczenia sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości]

Jeśli plan zagospodarowania nie dopuszcza zabudowy w postaci budynku usługowego, sali bankietowej – nie ma szans, aby cokolwiek zbudować.