Budowa małego domku w lesie, jakie przepisy musisz spełnić?

Możliwość budowy domu na działce leśnej

Przed przystąpieniem do budowy domku należy sprawdzić, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka ma plan miejscowy, w ustaleniach są zawarte informacje o przeznaczeniu terenu oraz wymaganiach wobec planowanej na nim zabudowy. Żaden sposób wykonywania robót budowlanych nie może być sprzeczny z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan nie obejmuje działki, przed postawieniem domku letniskowego konieczne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Lasy najczęściej są wyłączone z zabudowy – nawet jeśli drzewostan jest ubogi. Las bez drzewostanu to w zakresie przeznaczenia gruntu dalej las – stanowisko WSA z 7 lutego 2019 r. (sygn. akt II SA/Po808/18).

I taka działka najpewniej korzysta z ochrony przewidzianej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Na terenach leśnych nie można zbudować niczego, jeśli plan nie dopuszcza wprost takiej zabudowy. Mogą tam być wznoszone wyłącznie obiekty związane z gospodarką leśną. Należy zatem podjąć kroki mające na celu zmianę przeznaczenia terenu.

Zmiana przeznaczenia terenu

W przypadku gdy MPZP nie przewiduje możliwości zabudowy danego terenu, można złożyć wniosek do urzędu gminy o wydanie zmiany warunków zabudowy. Będzie ona mogła jednak podjąć stosowną decyzję po uzyskaniu zgody marszałka województwa, który podejmuje ją na podstawie opinii izby rolniczej.

Budowa czegokolwiek na działce leśnej będzie możliwa jedynie w przypadku zmiany warunków zabudowy albo po wyłączeniu jej w całości lub części z produkcji leśnej. Można także przekształcić przeznaczenie terenu na działkę budowlaną. Dzieje się to wyłącznie na podstawie zgody Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych na wyłączenie jej z produkcji leśnej.

Najpierw jednak gmina powinna wystąpić o zgodę na zmianę przeznaczenia działki do marszałka województwa. Wyrazi on na to zgodę jedynie po uzyskaniu pozytywnej opinii izby rolniczej. W praktyce na taką opinię i zgodę można liczyć jedynie w przypadku, gdy zmiana statusu działki nie wpłynie negatywnie na gospodarkę leśną.

Przed wydaniem decyzji w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji leśnej konieczne jest przeprowadzenie postępowania przewidzianego w art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wymaga to uchwalenia lub zmiany przez radę gminy MPZP, który przeznacza grunty leśne na cele nieleśne, a przed podjęciem stosownej uchwały właściwy organ wyrazić musi zgodę na zmianę przeznaczenia. Stanowisko takie utrwaliło się w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. m.in. uchw. NSA z 3.2.1997 r., sygn. akt OPS 13/96; wyr. NSA z 21.11.2000 r., sygn. akt II SA 106/00, niepubl.).

Jednocześnie wskazać należy, że w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że „[…] zmiany MPZP nie powodują przekształcenia gruntu rolnego w nierolny, a gruntu leśnego w nieleśny. Tym samym nie stanowią podstawy do zmiany wpisu w rejestrze gruntów co do ich charakteru, a jedynie umożliwiają inne niż dotychczasowe wykorzystanie gruntów”. Prawidłowość takiego rozumienia istoty ustaleń planistycznych potwierdził również Sąd Najwyższy w uchwale z 23.12.1982 r., wpisanej do księgi zasad prawnych (sygn. akt I AZP 8/82).

Jakakolwiek zabudowa działki leśnej wymaga ustalenia przeznaczenia dopuszczającego inny sposób zagospodarowania działki niż związany z gospodarką leśną. Jest to możliwe jedynie w długiej i trudnej procedurze formalnoprawnej. Co nie jest oczywiście niemożliwe.

Uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntu

Uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego odbywa się w trybie postępowania administracyjnego. Zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów stanowi władcze rozstrzygnięcie właściwego organu – oznacza to, że to właściwy organ bada, czy dana zmiana przeznaczenia terenu jest zasadna. Ocena sytuacji faktycznej jest pozostawiona uznaniu właściwego organu.

Z takim wnioskiem występujemy do wójta gminy, w której położona jest działka – bo to właśnie ten organ może pokierować sprawę dalej do marszałka województwa i wystąpić o zmianę przeznaczenia działki. Po uzyskaniu pozytywnej opinii i zgody należy wystąpić o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie swojej działki.

Wskazać należy, że osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji leśnej, jest zobowiązana uiścić należność i opłaty roczne oraz jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu.

Składając wniosek, warto w nim wskazać, iż zmiana przeznaczenia terenu objętego wnioskiem nie spowoduje ograniczeń w jakości gospodarki leśnej ani nie wpłynie negatywnie na ochronę gruntów leśnych. Jak również wykazać, że przedmiotowy grunt nie pełni żadnej funkcji czy to w gospodarce leśnej, czy też innej funkcji użytkowej o jakimkolwiek charakterze.

Procedura jest, jak wspominałam, skomplikowana i zależy od zgody wielu organów. Proces ten niestety może trwać bardzo długo, ustawy nie wyznaczają tutaj żadnych terminów.

Podkreślenia wymaga również fakt, że to nie zgoda na zmianę przeznaczenia dokonuje zmiany przeznaczenia gruntów, dopiero umieszczenie tych postanowień w planie miejscowym niesie za sobą taki skutek. Rada gminy przy uchwalaniu planu nie jest związana zgodami uzyskanymi przez organ wykonawczy. Powyższe oznacza, iż rada może postanowić w uchwale o miejscowym planie o zmianie przeznaczenia gruntów jedynie odnośnie do części terenów, dla których uzyskano zgody lub odstąpić całkiem od zmiany przeznaczenia (tak WSA w Poznaniu w wyr. z 18 stycznia 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 757/10).

Takie zmiany następują zazwyczaj raz na kilka lat, z uwagi na koszty, których gminy nie chcą ponosić.

Zmiana lasu na użytek rolny

Można też spróbować „obejść” powyższe i przekwalifikować działkę na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o lasach. Przepis ten stanowi, iż zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Takie przekwalifikowanie działki pozwoli następnie na dokonanie „odrolnienia” działki, co pozwoli wybudować obiekt.

W stosunku do lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa decyzję wydaje starosta na wniosek właściciela lasu. Dzieje się tak w obliczu szczególnie uzasadnionych potrzeb. Pojęcie „szczególnie uzasadnionych potrzeb” użyte w przepisie art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach nie zostało w ustawie wyjaśnione. Przy tak skonstruowanym przepisie zmiana lasu na użytek rolny dopuszczalna jest jedynie w wyjątkowych, szczególnie istotnych sytuacjach, których występowanie strona winna wykazać w swym wniosku, przy czym rozstrzygnięcie takiej sprawy zapada w ramach uznania administracyjnego. Zmiana przeznaczenia lasu na użytek rolny musi być dla właściciela lasu czymś niezbędnym w danej sytuacji, przy czym potrzeba ta powinna być uzasadniona nie tylko z jego subiektywnego punktu widzenia, ale przede wszystkim przy zastosowaniu obiektywnych kryteriów oceny sytuacji osoby i jej argumentów. Nie wystarcza wykazanie wystąpienia uzasadnionych potrzeb po stronie właściciela lasu, natomiast konieczne jest jeszcze wykazanie ich szczególnego charakteru (wyr. WSA w Lublinie z 4 lutego 2014 r. w sprawie II SA/Lu 634/13).

Klasa gruntu a budowa domu

Zatem kwestia klasy gruntu jest mniej ważna. Klasy ziemi mają znaczenie w procesie planowania przestrzennego i wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że w zależności od klasy ziemi mogą obowiązywać różne ograniczenia dotyczące budowy.

Jeśli ma Pan status rolnika i przedmiotowa nieruchomość to klasa I–III – będzie problem z otrzymaniem pozwolenia na budowę czegokolwiek, ponieważ grunty, które w klasyfikacji bonitacyjnej określone są jako I lub II klasa ziemi, wymagają procedury odrolnienia. Grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – klasy IV, V lub VI – nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej i to może być furtka. Ale las zapewne będzie sklasyfikowany jako las – trzeba sprawdzić.

Z mediami będzie tak samo. Żeby móc je zainstalować, potrzebna będzie możliwość zabudowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2019 r. sygn. akt II SA/Po808/18
3. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 1997 r., sygn. akt OPS 13/96
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2000 r., sygn. akt II SA 106/00
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 4 lutego 2014 r. w sprawie II SA/Lu 634/13
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 18 stycznia 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 757/10