Budowa garażu przy granicy na działce 24MN1 oraz R2

Przeznaczenie działki 24MN1

Na wstępie zaznaczę, że dla wskazanej działki obowiązują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obszar oznaczony symbolem 24MN1 posiada jako podstawowe przeznaczenie pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o niskiej intensywności zabudowy i zabudowy zagrodowej. Zaś przeznaczenie uzupełniające: usługi nieuciążliwe, zabudowa letniskowa, obiekty małej architektury, zieleń izolacyjna, rekreacyjna, przydomowa, zadrzewienia, zakrzewienia itp., trasy i urządzenia komunikacyjne, sieci, nieuciążliwe urządzenia i obiekty infrastruktury technicznej i komunalnej nie wymagające wydzielenia dla nich niezależnej nieruchomości i nie definiowane jako teren.

Zaś obszar R2 to tereny rolnicze: grunty orne, łąki i pastwiska, uprawy sadownicze i ogrodnicze, a przeznaczenie uzupełniające: istniejąca zabudowa zagrodowa, urządzenia sportu i rekreacji, obiekty i urządzenia obsługi produkcji rolniczej, istniejące zadrzewienia, zakrzewienia itp., trasy turystyczne, drogi polne, sieci, nieuciążliwe urządzenia infrastruktury technicznej i komunalnej.

Potencjalnie więc na obszarze 24MN1 budowa garażu winna być dopuszczalna. Natomiast na działce R2 w mojej ocenie będzie problem z posadowieniem garażu na takim obszarze.

Lokalizacja garażu na działce

Następnie wskazuję, że obiekty budowlane winny być lokalizowane zgodnie z zapisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego dalej: Rozporządzeniem).

Co do zasady, zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia „budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy”.

Nadto sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z zasadami zagospodarowania terenu przedstawionymi w mpzp budynki należy lokalizować zgodnie z liniami zabudowy określonymi na rysunku planu. Nie ma natomiast wyraźnego zapisu, że dopuszcza się realizację budynków na granicy działki. Natomiast zgodnie z orzecznictwem sądowo administracyjnym, „aby budynek mógł być sytuowany w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy, taka możliwość musi wynikać z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” (wyrok NSA z dnia 22 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1457/15). Bowiem „możliwość zbliżenia obiektu budowlanego do nieruchomości sąsiedniej na odległości mniejsze niż dopuszczalna przepisami techniczno-budowlanymi, możliwe jest jedynie w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - § 12 ust. 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). W tym zakresie pierwszoplanowo stosujemy przepisy aktualnie obowiązujące – miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązujące w dacie orzekania, a plany nieaktualne należy brać pod uwagę, jeżeli na ich podstawie w przeszłości istniała możliwość legalizacji obiektu” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 479/16).

Budowa obiektu na działce

Następnie wyjaśniam, że zgodnie z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Zaś odbudowa jest to rodzaj budowy, w wyniku którego powstaje nowy obiekt budowlany w miejscu istniejącego wcześniej obiektu, który uległ całkowitemu lub częściowemu zniszczeniu. W sytuacji pozostawienia piwnicy i posadowienia na niej nowego budynku będzie prowadzona co najwyżej odbudowa, a zatem wymagana będzie procedura uzyskania stosownego pozwolenia lub dokonania zgłoszenia jak dla budowy nowego obiektu tego typu.

Podsumowując, w mojej ocenie, skoro mpzp nie przewiduje w przypadku terenu obejmującego wskazaną działkę lokalizacji budynku w granicy, nie ma przesłanek uprawniających do takiej lokalizacji. Zaś w sytuacji, gdy prowadzona będzie budowa, trzeba przestrzegać przepisów wymaganych przy tego rodzaju przedsięwzięciach, w tym obowiązku odsunięcia się od granicy na odległość 4m gdy ściana ma okna lub drzwi, a także 3 m, gdy ściana nie posiada okien i drzwi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1457/15
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 479/16