Budowa domu w miejscu starej stodoły

Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Na wstępie wskazuję, że pierwszym krokiem jest ustalenie, jakie przeznaczenie ma teren, na którym planowana jest budowa domu. Jeżeli obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (zwany dalej MPZP), wówczas dopuszczalna jest realizacja inwestycji, które są dozwolone w MPZP. Jeżeli natomiast dla danego terenu nie ma uchwalonego MPZP, wówczas należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wobec powyższego po ustaleniu dopuszczalnej zabudowy należy rozważyć, w jakim przeznaczeniu będzie realizowana inwestycja. Skoro na gruncie pobudowana jest stodoła, domniemywać należy, że jest to zabudowa typowo zagrodowa. Nie oznacza to jednak, że ewentualny plan lub warunki zabudowy dopuszczają wyłącznie takie przeznaczenie terenu.

Teren przeznaczony pod zabudowę zagrodową

W sytuacji, gdy teren byłby przeznaczony pod zabudowę zagrodową, wówczas wskazuję, że dom może wybudować na takim obszarze rolnik. Wyjaśniam także, iż w myśl art. 6 ust. 1 u.k.u.r. „za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo”.

Wyjaśniam również, że zgodnie z powyższą ustawą:

„2. Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3. Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

a) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

b) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

c) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

d) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

e) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2022 r. poz. 690, z późn. zm.), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

3a. Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (Dz. U. poz. 310)”.

Jednocześnie nadmieniam, że organ administracji architektoniczno-budowlanej wymaga oświadczenia, że osoba prowadzi gospodarstwo rolne. Nie ma natomiast podstaw, dla których organ miałby prawo weryfikować kwalifikacje rolnicze i pozostałe przesłanki do uznania za rolnika indywidualnego opisane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Jednakże w tym zakresie nie ma również jednolitego orzecznictwa, które na 100% zabezpieczałoby przed taką praktyką organów. Jednakże część orzeczeń prezentuje stanowisko, że takich podstaw nie ma do weryfikacji, ponieważ Prawo budowlane i ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego to dwie odrębne ustawy.

Orzecznictwo prezentuje stanowisko, że „Na gruncie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. nie ma podstaw do weryfikowania, czy osoba wnioskująca o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej spełnia kryteria uznania za rolnika indywidualnego w rozumieniu art. 6 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 315/18).

Analogicznie literalna wykładnia przepisu art. 40 P.b. wskazuje, że możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę uzależniona jest od łącznego wystąpienia trzech przesłanek. Dwie pierwsze dotyczą zgody osoby, na której rzecz została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę na przeniesienie decyzji oraz zgody osoby, na której rzecz przeniesiona ma zostać decyzja. Trzecim warunkiem jest przedstawienie przez osobę, na którą przeniesione ma zostać pozwolenie na budowę, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zaznaczyć należy, że instytucja przeniesienia pozwolenia na budowę stosowana jest wówczas, gdy poza osobą inwestora elementy stanu faktycznego sprawy, w której pozwolenie zostało wydane, nie ulegają zmianie [A Ostrowska, w: A. Gliniecki (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2012 r., s. 393], cytat za wyrokiem sygn. akt IV SA/Po 886/16.

Tym samym organ architektoniczno-budowlany rozpoznając wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę, nie może nie dostrzegać innych uwarunkowań związanych z uzyskanym pozwoleniem na budowę dla konkretnego rodzaju inwestycji.

Wobec powyższego obiekty na działce zagrodowej (siedliskowej) może wybudować tylko rolnik i to wyłącznie w związku z aktywnie prowadzoną działalnością rolniczą w ramach prowadzonego w tym miejscu gospodarstwa rolnego.

Budowa domu przez osobę niebędącą rolnikiem

Jeżeli natomiast nie jest Pani rolnikiem, a obowiązywałaby zabudowa zagrodowa, wówczas wymagana byłaby ewentualna zmiana przeznaczenia terenu, np. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Trzeba jednak mieć na względzie, że dla dokonania takiej zmiany jest wymagana zmiana MPZP (jeśli obowiązuje) lub uzyskanie stosownych warunków zabudowy w przypadku braku MPZP.

W przypadku warunków zabudowy, zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, „wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu”.

Nadto problem byłby z uzyskaniem warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej, gdyby była tam III klasa gleby, gdyż taka zmiana wymaga zgody na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej w trybie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Budowa domu przez rodziców

Kolejnym rozwiązaniem w przypadku dopuszczalności wyłącznie zabudowy zagrodowej mogłoby być zrealizowanie budowy domu przez rodziców będących rolnikami, a następnie po dokonaniu odbioru do użytkowania wydzielenie fragmentu działki i przeniesienie jego własności na Panią. Niemniej jednak takie rozwiązanie może być problematyczne, gdyby chciała się Pani starać o kredyt na budowę domu.

Rozbiórka stodoły

Jeśli chodzi o rozbiórkę stodoły, to do zrealizowania budowy domu wymagane będzie rozebranie stodoły, co wymaga dokonania zgłoszenia rozbiórki we właściwym starostwie. Możliwe jest również to, aby pozwolenie na budowę obejmowało także zakres rozbiórki stodoły.

W tym miejscu wskazuję, że każde działanie na gruncie Prawa budowlanego, które nie jest zgodne z wydanym pozwoleniem na budowę albo dokonanym zgłoszeniem robót, stanowi samowolę budowlaną.

W przypadku posiadanego pozwolenia na budowę jego elementem byłoby również wskazanie budynków do rozbiórki. Bowiem projekt zagospodarowania działki zawiera także informacje, które budynki podlegają rozbiórce. Nadto w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę określa również kwestie rozbiórkowe, to decyzje podjęte w tym zakresie również dotyczą kwestii rozbiórki budynku: „Gdy inwestor dysponujący pozwoleniem na rozbiórkę całego obiektu budowlanego poweźmie, w trakcie wykonywania robót budowlanych, zamiar poprzestania na rozbiórce tylko części tego obiektu, ma on wówczas obowiązek wystąpienia do organu administracji architektoniczno-budowlanej z wnioskiem o zmianę udzielonej mu wcześniej decyzji w trybie art. 36a ust. 1 p.b.” (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 549/12).

W świetle obowiązujących przepisów budowa budynku, na który nie zostało wydane pozwolenie lub nie dokonano stosownego zgłoszenia, uznawana jest za samowolę budowlaną i podlega określonej karze. Wobec tego prace polegające na rozbiórce obiektu również wymagają stosownego zgłoszenia lub pozwolenia.

Własność a pozwolenie na budowę

Jeżeli spełniałaby Pani przesłanki, aby uzyskać pozwolenie na budowę na siebie, nie ma problemu w realizacji inwestycji na gruncie rodziców. Wówczas wymagane jest tylko oświadczenie rodziców o przekazaniu na Pani rzecz prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Problem natomiast mógłby być w takiej sytuacji, gdyby chciała się ubiegać Pani o kredyt na budowę domu. Wówczas bezpieczniej i sprawniej byłoby mieć działkę już na siebie.

Podsumowując, powyżej wskazałam na początek istotne zagadnienia, które należy poddać weryfikacji, aby móc ustalić konkretny plan działania. Przede wszystkim ważne jest pozyskanie informacji o dopuszczalnym przeznaczeniu terenu, czyli pod jaką zabudowę można wykorzystać dany obszar i co jest na nim dopuszczalne do realizacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 549/12