Budowa domu nierozpoczęta w ciągu 3 lat – czy ponownie trzeba uzyskać pozwolenie na budowę?

Kiedy wygasa pozwolenie na budowę?

Zgodnie z 37 ust. 1 Prawa budowlanego – decyzja o pozwoleniu na budową wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Brzmienie tego artykułu nie uprawnia organów do uzależniania stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia budowlanego od tego, czy przerwa była przez stronę zawiniona, czy też nie. Niestety, fakt Pana choroby nie ma tu znaczenia. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych brzmienie art. 37 Prawa budowlanego nie pozwala na wyprowadzenie poglądu o dopuszczalności wartościowania okoliczności powodujących nierozpoczęcie robót budowlanych lub ich przerwanie. Wyjątkiem powodującym wstrzymanie biegu terminu z art. 37 ust. 1 Prawa budowanego jest sytuacja, gdy o takim wstrzymaniu wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę orzekł sąd administracyjny lub organ.

Wygaśnięcie decyzji z mocy prawa

Pozwolenie na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 Pr. bud., a wydanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej decyzji stwierdzającej pozwolenia na budowę na podstawie art. 37 ust. 1 Pr. bud. w zw. z art. 162 § 1 pkt 1 K.p.a. ma charakter deklaratoryjny.

Wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego wywołuje skutek konstytutywny. W doktrynie przyjmuje się powszechnie, że decyzja stwierdzająca wygaśnięcie decyzji jest decyzją deklaratoryjną i wywołuje skutki ex tunc – wstecz, czyli od dnia, w którym powstały przesłanki wygaśnięcia decyzji (por. A. Wróbel (w:) M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze 2005, s. 1021, A. Matan (w:) G. Łaszczyca, A. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz. Tom II, Zakamycze, 2005, str.439-440, L. Klat-Wertelecka (w:) Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz dla praktyków, pod red. A. Mudreckiego, Gdańsk 2008, str. 458, P. Przybysz, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2007, str. 378, Z. Kostka, Prawo budowlane. Komentarz, Gdańsk, 2005, str. 111 oraz powołane tam orzecznictwo i literatura).

Czynności na terenie budowy raz na 3 lata

Aby zachował Pan pozwolenie na budowę, wystarczyłyby wpisy w dzienniku budowy i czynności na terenie budowy raz na 3 lata – to uchroniłoby Pan przed wygaśnięciem decyzji. Gdyby posiadał Pan dowody na to, że jakiekolwiek roboty były wykonywane – wytyczenie budynku na działce, wykop fundamentów, niwelacja terenu – raz na 3 lata, nawet bez dziennika budowy, decyzja pozostałaby w mocy. Brak dziennika budowy nie jest aż takim problemem.

Zgodnie z art. 75 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Ponadto dokumenty urzędowe sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich zakresie działania stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone (art. 76 § 1 K.p.a.).

W każdym innym, niż wyżej zostało opisane, wypadku musi Pan uzyskać nowe pozwolenie na budowę.