Budowa domu na wspólnej działce

Kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków

Należy zaznaczyć, że kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (K.r.io.).

Stosownie do art. 31 § 1 K.r.io. „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny)”.

„Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych”.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zgodnie z art. 33 tej ustawy „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Budowa domu w czasie rozdzielności majątkowej

U Państwa od początku małżeństwa istniała rozdzielność majątkowa, co oznacza, że każdy z małżonków posiada wyłącznie swój majątek osobisty, którym samodzielnie zarządza, a majątek wspólny w ogóle nie powstał.

To, co nabyliście Państwo wspólnie – nieruchomość (grunt) – nabyliście na współwłasność w częściach ułamkowych.

Sam dom stanowi moim zdaniem również Państwa współwłasność w częściach ułamkowych, gdyż stanowi część składową tej nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 47 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych”.

Dom jest częścią składową gruntu, a zatem dzieli stan prawny gruntu, który jest Państwa współwłasnością. Pani mąż będzie jednak mógł żądać zwrotu od Pani nakładów na rzecz wspólną – nie w postępowaniu o podział majątku wspólnego (bo tego majątku na skutek trwania rozdzielności od początku małżeństwa, po prostu nie ma), a w sprawie o zniesienie współwłasności.

Rozliczenie nakładów poczynionych na budowę domu z środków pochodzących z majątków odrębnych małżonków

Jeżeli większość faktur jest na niego, udowodni on, że środki te pochodziły ze sprzedaży jego mieszkania, to faktycznie będzie musiał rozliczyć się z Panią jedynie z połowy gruntu. Oczywiście Pani powinna mieć świadków swoich nakładów na tę nieruchomość, którzy zeznają, że sporo środków (dokładnie ile i z jakich środków) pochodziło od Pani. W jakim zakresie Pani również pracowała, budowała dom, dokładała się do jego budowy, spłacała raty wspólnego kredytu. Żaden jednak świadek nie zastąpi dokumentu.

Pani więc powinna zadbać o swoje interesy poprzez zmianę umowy dotyczącej rozdzielności majątkowej i jednocześnie zawarcie wspólności majątkowej z rozszerzeniem jego zakresu na majątek zgromadzony dotychczas (problem może być z rozliczeniem podatkowym) przez Państwo – z zastrzeżeniem, że nakład ze sprzedaży mieszkania Pani męża stanowi jego majątek osobisty (aby było sprawiedliwie).

Może Pani też zadbać o umowę z Pani mężem, w której Pani mąż określi sumę Pani nakładów na dom i w razie zniesienia współwłasności zobowiązuje się do takiej spłaty (z wyraźnym zaznaczeniem, że takie i takie kwoty przeznaczyła Pani ze swoich dochodów i oszczędności, a resztę stanowi nakład Pani pracy przy budowie i urządzaniu domu). Umowa taka będzie dowodem dla sądu, na jaką kwotę Pani mąż uznał Pani wkład w budowę tego domu.

W razie podziału, tak jak Pani wspomniała, ma Pani prawo do połowy nieruchomości i domu po odliczeniu nakładów Pani i Pani męża. Nie wiem jednak, w którym kierunku pójdzie orzecznictwo sądowe za kilka bądź kilkanaście lat w podobnych kwestiach.