W roku 1980 wspólnie z mężem na działce rodziców za ich zgodą wybudowałam dom. Ufając, że rodzice przepiszą mi grunt, na którym po 6 latach, również za zgodą rodziców, rozbudowałam dom o kolejne 30 m2. Kiedy po kilku latach wróciłam do rozmowy dotyczącej przepisania niewielkiego kawałka gruntu, na którym stoi mój dom, okazało się, że cała posiadłość została przepisana mojemu bratu. Na nic zdało się wystąpienie do sądu o przyznanie do domu prawem zasiedlenia – przegrałam. Sytuacja prawna na dzień dzisiejszy wygląda tak, że brat stał się właścicielem działki, na której stoi dom rodziców i mój dom. My z mężem w obawie, co stanie się z nami, kiedy brat zechce sprzedać działkę, wzięliśmy kredyt i w roku 2008 rozpoczęliśmy budowę własnego domu na własnym gruncie. Od roku 2016 mieszkam już w nowo wybudowanym domu. Ostatnio brat zaproponował mi sprzedaż gruntu pod moim starym domem, a dom ten da mi w akcie darowizny i będę go mogła sobie sprzedać. Proszę o poradę, jak mam postąpić? Jaka na ten moment jest moja sytuacja prawna? Czy mogę żądać od brata zwrotu nakładów za wybudowanie domu, którego stał się właścicielem i o który on zwiększył wartość swojej działki?
|
Budowa domu na cudzym gruncie
W mojej ocenie ma Pani prawo powoływać się na art. 231 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem”. Przepis ten dotyczy sytuacji, w której budynek lub urządzenia znacznie przewyższają wartość samego gruntu, na którym je wzniesiono.
Dom należący do brata
Z uwagi na obowiązującą w prawie cywilnym zasadę, iż wszystko, co jest częścią składową gruntu, dzieli jego los prawny (łac. superficies solo cedit), ustawodawca wprowadził wprost możliwość rozliczenia pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a właścicielem w przypadku wzniesienia budynku lub innych urządzeń na gruncie, który zgodnie z powyższą zasadą „wchłonie” prawo własności tych przedmiotów, jako części składowe. Roszczenie wynikające z art. 230 (tzw. roszczenie o wykup) jest roszczeniem odrębnym od uregulowanych we wcześniej omawianych przepisach (art. 226–227). Przysługuje ono zarówno posiadaczowi, który wzniósł budynek (urządzenie) (art. 231 § 1), jak i właścicielowi gruntu zajętego pod budowę (art. 231 § 2). W przypadku przeniesienia własności właściciel gruntu może domagać się odpowiedniego wynagrodzenia.
Jak podkreśla Sąd Najwyższy w postanowieniu z 18 stycznia 2019 r., sygn. akt III CZP 67/18:
„Stosunek prawny, jaki powstaje między właścicielem nieruchomości a posiadaczem samoistnym, który na gruncie wzniósł budynek regulowany art. 231 k.c., kwalifikuje się, jako zobowiązanie realne. Tak określa się stosunki zobowiązaniowe, w których jedna ze stron wskazywana jest przez określoną sytuację prawnorzeczową, zwłaszcza przez prawo własności określonej rzeczy. Inaczej mówiąc, uprawnionym (wierzycielem) bądź obowiązanym (dłużnikiem) w takim zobowiązaniu jest osoba znajdująca się w danej sytuacji prawnorzeczowej (np. będąca właścicielem rzeczy) i zmiana tej sytuacji prawnorzeczowej (np. przeniesienie własności) powoduje jednocześnie zmianę podmiotu w stosunku zobowiązaniowym. Uprawnienia w takim stosunku prawnym nie zyskują cechy bezwzględności ani bezpośredniości, nadal są skuteczne wobec oznaczonej osoby i polegają na możliwości domagania się spełnienia świadczenia, zmienia się tylko sposób wyznaczenia osoby zobowiązanej. Roszczeniu z art. 231 § 1 k.c. (wynikającemu z takiego stosunku prawnego) nie można więc przypisać charakteru rzeczowego. Przyjmuje się jednak, z uwagi na jego związek z posiadaniem nieruchomości a także wymóg utrzymywania posiadania dla zachowania roszczenia, które kieruje się przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości, że roszczenie takie, podobnie jak stan posiadania samoistnego in sucapiendo, stanowią obciążenie nieruchomości. Zważywszy, że art. 1000 k.p.c. dla ochrony nabycia własności wprowadza jako zasadę wygaśnięcie wszelkich praw i roszczeń, a wyjątki od tej zasady wynikają z wyraźnego przepisu prawa, nie trudno nie zauważyć, że przepisy nie przewidują zachowania roszczenia art. 231 k.c. Zwraca też uwagę, że nabycie własności w drodze egzekucji jest nabyciem pierwotnym, a więc takim, które nie pozostaje w żadnym związku z prawem, które przysługiwało osobie uprzednio uprawnionej, chodzi więc o nabycie nowego prawa”.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
O autorze: Radca prawny Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
.
|
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
