Budowa domu na gruntach rodziny - jak zabezpieczyć własność?

Ryzyko budowy domu na cudzym gruncie

Tak naprawdę najgorszym z możliwych rozwiązań w tej sytuacji będzie budowa domu na nieruchomości, która nadal stanowić będzie własność wujka. Bez zbędnych wyjaśnień z zakresu teorii prawa wskazać należy, że jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego jest superficies solo cedit. Zasada ta oznacza, że wszystko, co zostało z gruntem trwale połączone (w sposób naturalny lub sztuczny), dzieli los prawny gruntu. I tak budynek wybudowany na cudzym gruncie staje się własnością właściciela gruntu, a posiadacz (inwestor) ma jedynie prawo do zwrotu nakładów poczynionych na wybudowanie budynku. Dla Pani oznacza to tyle, że po śmierci wujka Pani dom wszedłby do spadku po wujku, a Pani musiałaby dogadywać się spadkobiercami w zakresie tego, czy dalej może Pani korzystać z gruntu, czy zwrócą Pani nakłady. I właśnie tylko w takiej sytuacji będzie się Pani mogła martwić o ciotki i kuzynów. Skoro wujek jest bezdzietny, to jego spadkobiercami będzie jego rodzeństwo. Jeżeli którekolwiek z rodzeństwa spadkodawcy nie dożyje otwarcia spadku, pozostawiając zstępnych, udział spadkowy, który by mu przypadł, przypadnie jego zstępnym, czyli kuzynom.

Darowizna gospodarstwa i konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn

Darowizna całego gospodarstwa to dobre rozwiązanie, ale obarczone obowiązkiem zapłaty wysokiego w tym przypadku podatku od spadków i darowizn. Natomiast nie ma możliwości darowizny części gospodarstwa bez formalnego wydzielenia odrębnej działki. To także możliwe jest do wykonania, jednak uzależnione od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dostępu nowo powstałej działki do drogi publicznej. Tu muszę odesłać Panią do lokalnego geodety, który będzie w stanie ocenić możliwość wydzielenia działki z nieruchomości wujka.

Przekazanie gospodarstwa w drodze umowy dożywocia

Istnieje też możliwość przekazania Pani gospodarstwa w drodze umowy dożywocia. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego – jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Czyli w zamian za opiekę nad wujkiem i umożliwianie mu zamieszkiwania na tym terenie (to dokładnie określane jest w umowie dożywocia) otrzyma Pani całą nieruchomość na własność. Tu także mamy do czynienia z podatkiem, ale innego rodzaju. Podatek w przypadku umowy dożywocia to tylko 2% wartości nieruchomości przekazywanej. Kwestią tego, co będzie się działo po śmierci wujka, nie musi się Pani zajmować, ponieważ właścicielką nieruchomości stanie się Pani z chwilą zawarcia umowy, a dożywocie, w przeciwieństwie do darowizny, nie jest doliczane do zachowku (gdyby taki w ogóle był możliwy w tym przypadku).

Prawo do zachowku

Jeśli otrzyma Pani nieruchomość przed śmiercią wujka, to może powstać u Pani wątpliwość w zakresie prawa do zachowku osób, które mogłyby dziedziczyć. I tu mam dobrą widomość, bowiem zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego – zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału. Jak Pani widzi, do kręgu osób uprawnionych do zachowku nie zalicza się rodzeństwa i jego zstępnych. W tej sytuacji osoby, o które Pani pyta nie będą miały wobec Pani żadnych roszczeń.

Wydzielenie działki i jej darowizna pod budowę domu

Jeśli jednak nie chciałaby Pani pozbawiać wujka własności za jego życia, to pozostaje wydzielenie działki i jej darowizna. Gdyby stała się Pani współwłaścicielem, to reguła – do kogo należy grunt, do tego należy budynek, i tak by obowiązywała. Po śmierci wujka Pani byłaby współwłaścicielem połowy gruntu i połowy domu, a reszta podlegałaby regułom dziedziczenia. To nie ma sensu. Po drugie w przypadku, gdy wujek dokona darowizny 1/2 udziału gospodarstwa na Pani rzecz, podatek będzie wyższy niż przy dożywociu. Podatek od darowizny w II grupie podatkowej wynosi od wartości darowizny 20 556 zł – 719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10 278 zł, a w przypadku darowizny o wartości wyższej – 1644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł.

Przekazanie gospodarstwa w testamencie

Proszę może wziąć pod uwagę jeszcze jedno rozwiązanie – dziedziczenie na podstawie testamentu. Skoro z przedstawionych przez Panią powiązań rodzinnych wynika, że nie zachodziłoby ryzyko żądania zachowku od potencjalnych spadkobierców (o czym wcześniej była mowa), to wujek może spisać na Pani rzecz testament, ustanawiając Panią jedyną swoją spadkobierczynią. W tej sytuacji inni spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku, a Pani stanie się jedyną właścicielką i nieruchomości, i domu. Ryzyko jest takie, że w międzyczasie wujek może zmienić zdanie i testament lub ktoś będzie próbował skutecznie unieważnić taki testament. Stąd lepiej by był to testament notarialny. W tej sytuacji i tak obciążać Panią będzie podatek od spadku.