Budowa domu blisko granicy i konfliktowa sąsiadka

Granice działki

Zacznę od tego, że płot nie jest granicą ewidencyjną działki. Granica działki ewidencyjnej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (rozp. EGiB) to część obwodu działki ewidencyjnej w postaci linii łamanej lub odcinka, wspólna dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych lub pokrywająca się z granicą państwa – w przypadku działek ewidencyjnych przylegających do tej granicy.

Geodeta wytycza budynek na działce w odniesieniu do granicy ewidencyjnej według planu zagospodarowania działki, w odniesieniu do granic na dzień wytyczania. Nie w odniesieniu do ogrodzeń sąsiadów.

Odległość domu od granicy działki

Projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Zgodnie z rysunkiem projektu zagospodarowania terenu odległość ściany bez otworów okiennych i drzwiowych projektowanego budynku wynosi 3 metry, co odpowiada regulacji wskazanej w przepisach obowiązującego prawa.

Projekt budowlany jest kompletny, zawiera informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia a także zaświadczenia, o których mowa w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego i sporządzony został przez osoby uprawnione, legitymujące się wymaganymi uprawnieniami budowlanymi (art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane) i aktualnymi na dzień sporządzenia projektu zaświadczeniami o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Projektanci, zgodnie z art. 20 ust. 4 Prawa budowlanego, do projektu budowlanego dołączyli oświadczenie, o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Projekt zagospodarowania terenu nie narusza przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 35 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane „właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli inwestor spełni wymagane prawem przesłanki. Przepisy Prawa budowlanego wyliczają katalog takich przesłanek, do których w tej sprawie należy zaliczyć złożenie przez inwestora:

1) wniosku o wydanie pozwolenia na budowę i zatwierdzenie projektu budowlanego;

2) oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

3) projektu budowlanego zgodnego z ustaleniami obowiązującego na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

4) projektu budowlanego zgodnego z innymi przepisami, w szczególności z przepisami techniczno-budowlanymi;

5) kompletnego projektu budowlanego, który ma posiadać wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia oraz informacje dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b Prawa budowlanego; zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego”.

Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn zm.), zwanego dalej w skrócie „rozporządzeniem”, budynki powinny być lokalizowane na działce budowlanej w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 metry - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy oraz nie mniejsza niż 3 metry – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy (lub 1,5 m). Jest to podstawowa zasada sytuowania budynków na działkach budowlanych. Od tej zasady są wyjątki i te wyjątki wynikają, miedzy innymi, z § 12 ust. 2–3 rozporządzenia.

Sporna granica

Największym problemem jest to, że granica może okazać się sporna. Może dojść do rozgraniczenia według stanu spokojnego posiadania lub zasiedzenia – skoro od 80 tych lat stoi tak ogrodzenie, to można domniemywać, że jest wymagany okres 30 lat posiadania.

Stracicie jakąś część działki. Ale to nie może wpłynąć na ważne i istniejące pozwolenie na budowę. Żaden przepis nie uzależnia wydania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę od wyniku postępowania rozgraniczeniowego, a tym bardziej jej ważności.

Żaden przepis nie wymaga zamurowania okien w przypadku przesunięcia granicy w wyniku rozgraniczenia.