Brak zgody wspólnoty mieszkaniowej na zainstalowanie podzielników ciepła

Zasady podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej wskazują, że może dojść do sytuacji, iż zostanie podjęta uchwała ograniczająca prawa mniejszości także w zakresie decydowania o możliwości wyboru sposobu rozliczenia zużycia ciepła. Przedmiotowa kwestia była przedmiotem rozważań i rozstrzygnięć Sądu Najwyższego. W wyroku z dnia 7 maja 2004 r., sygn. akt III SK 37/04, stwierdzono, że „właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku wielorodzinnym nie może żądać zobowiązania przedsiębiorstwa energetyki cieplnej do zawarcia umowy o dostarczanie ciepła wyłącznie do jego lokalu”.

Lokal mieszkalny jako przedmiot Pani prawa własności jest wielorako powiązany z nieruchomością budynkową, tak elementami technicznymi i konstrukcyjnymi, jak i określonymi instytucjami prawnymi. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, która określa prawa i obowiązki właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych z ustanowioną odrębną własnością, a także zarząd nieruchomością wspólną, określono, że właścicielowi takiego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowią, oprócz gruntu, części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (por. art. 3 ust. 1 i 2). Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (por. art. 6).

Z kolei stosownie do ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne dostarczanie paliw lub energii odbywa się na podstawie umowy (art. 5 ust. 1). Umowę taką – zgodnie z art. 7 ust. 1 – przedsiębiorstwo energetyczne jest zobowiązane zawrzeć, „jeżeli istnieją techniczne i ekonomiczne warunki dostarczania, a żądający zawarcia umowy spełnia warunki przyłączenia do sieci i odbioru”.

Według ustalonego stanu faktycznego sprawy umowę o dostarczanie ciepła do budynku, składającego się z lokali mieszkalnych (z ustanowioną ich odrębną własnością) i części wspólnych tego budynku, zawarła lub zawrze wspólnota mieszkaniowa, działająca ze skutkami bezpośrednio w sferze prawnej właścicieli lokali. Pani nie jest uprawnionym odbiorcą, bo lokal mieszkalny nie stanowi w pełni samodzielnej struktury, która mogłaby funkcjonować niezależnie od urządzeń wspólnych; w szczególności odpowiednie urządzenie pomiarowe (ciepłomierz w węźle cieplnym), które stanowi techniczną podstawę umownych rozliczeń z przedsiębiorstwem energetycznym, znajduje się poza lokalem wnioskodawczyni i nie jest przystosowane do pomiaru ciepła dostarczanego do lokalu wnioskodawczyni.

Wszystkie wskazane w sprawie ustawowe regulacje w zakresie uprawnień właściciela lokalu mieszkalnego są odpowiednie do wzajemnych zależności pomiędzy współwłaścicielami lokali znajdujących się w tym samym budynku. Ograniczenia uprawnień właściciela lokalu nie wykraczają poza niezbędny zakres ochrony spraw wspólnych dotyczących nieruchomości wspólnej.

Reasumując, nie ma prawnych możliwości, aby mniejszość właścicieli była rozliczana w odmienny sposób od większości.

Inną kwestię stanowi możliwość nałożenia na właścicieli „kar za odstępstwo od zasad ogółu”. Otóż takie rozwiązanie jest możliwe jedynie w razie podjęcia stosownej uchwały wspólnoty, która nie zostanie zaskarżona do sądu. Osobiście w praktyce spotkałem się z podobnymi rozwiązaniami. Sądy jednak różnie odnoszą się do takich „pomysłów”. Nie wypracowano jednolitego orzecznictwa w przedmiotowym zakresie. Konieczne więc będzie zaskarżenie uchwały wspólnoty i oczekiwanie na wyrok sądu.