Brak zgody współwłaściciela na cenę sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego przez kilku spadkobierców

Jak wynika z Pani opisu, ma Pani patową sytuację współwłasności. A Panią, jak rozumiem, interesuje kwestia pozbycia się tego kłopotu i udziału we współwłasności. Jest na to recepta. Wniosek o dział spadku.

Zgodnie z art. 680 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. We wniosku o dział spadku należy powołać postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku oraz spis inwentarza, jak również podać, jakie spadkodawca sporządził testamenty, gdzie zostały złożone i gdzie się znajdują. Jeżeli spis inwentarza nie został sporządzony, należy we wniosku wskazać majątek, który ma być przedmiotem działu.

§ 2. W wypadku gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość, należy przedstawić dowody stwierdzające, że nieruchomość stanowiła własność spadkodawcy”.

Ustalenie wartości poszczególnych składników majątku spadkowego

Sąd ustala skład i stan spadku według chwili jego otwarcia (art. 924 Kodeksu cywilnego), natomiast wartość według cen w chwili dokonywania działu (uchw. SN z 27 września 1974 r., sygn. akt III CZP 58/74).

Podstawą ustalenia składu spadku jest spis inwentarza, jeżeli był sporządzony (art. 637), a ponadto oświadczenia spadkobierców – uczestników postępowania działowego oraz przedstawione przez nich dowody. Spis inwentarza nie ma bowiem mocy wiążącej i może być, stosownie do okoliczności, korygowany. Zawsze jednak wymaga udowodnienia własność należącej do spadku nieruchomości, przy czym w razie sporu co do jej przynależności do spadku sąd rozstrzyga o tym w trybie art. 685.

Podstawą ustalenia wartości poszczególnych składników majątku spadkowego są ceny rynkowe. Dla ich oszacowania nieodzowne jest skorzystanie z opinii biegłego odpowiedniej specjalności, legitymującego się także znajomością rynku (art. 278 w zw. z art. 13 § 2). Zgodnie z art. 149 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przepisy tej ustawy w zakresie szacowania nieruchomości mają zastosowanie do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny (z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów). Oznacza to, że w sprawach o dział spadku oszacowanie nieruchomości powinien dokonywać biegły mający uprawnienia rzeczoznawcy, przyznane na podstawie wymienionej ustawy (por. wyrok SN z 7 października 2005 r., sygn. akt IV CK 106/2005). Należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego (art. 174 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Możliwe jest również szacowanie wartości rzeczy w powołaniu się na zgodne oświadczenie uczestników.

Zniesienie współwłasności mieszkania będącego częścią spadku

Art. 212 § 2 pozostawia sądowi decyzję co do wyboru pomiędzy przyznaniem rzeczy jednemu ze współwłaścicieli a zarządzeniem jej sprzedaży. Wyboru tego sąd ma dokonać „stosownie do okoliczności”. Okolicznościami tymi mogą być np. zgodność określonego sposobu zniesienia współwłasności z zasadami prawidłowej gospodarki, co ma szczególne znaczenie przy zniesieniu współwłasności nieruchomości rolnej (patrz tezy do art. 213), zawód, wiek współwłaściciela, charakter (rodzaj) wspólnej nieruchomości, sytuacja rodzinna i majątkowa współwłaścicieli, ich zdolność finansowa do uiszczenia spłat (dopłat). W orzeczeniu z 28 marca 2003 r., sygn. akt IV CKN 13/2001, Sąd Najwyższy uznał, że „ocena okoliczności, które – zgodnie z art. 212 § 2 k.c. w zw. z art. 1035 k.c. – decydują o przyznaniu rzeczy jednemu ze współspadkobierców, należy do sądów rozpoznających sprawę merytorycznie, i sąd kasacyjny mógłby je zakwestionować tylko wtedy, gdyby była rażąco błędna lub oparta na stwierdzeniach oczywiście sprzecznych z dokonanymi ustaleniami.

Sposób zniesienia współwłasności jako wynik wyboru pomiędzy przyznaniem rzeczy jednemu ze współwłaścicieli a zarządzeniem jej sprzedaży nie może być dokonany bez rozważenia, czy w razie przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty współwłaściciel obciążony obowiązkiem spłaty ma realne możliwości uiszczenia spłaty. Wymaga to badania i ustalenia jego sytuacji materialnej, przy czym badanie to może dotyczyć wyłącznie współwłaściciela, a nie osoby trzeciej, na przykład członka jego rodziny”. Trzeba przy tym mieć na względzie, że – jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 12 kwietnia 2001 r., sygn. akt II CKN 658/2000 – „konstytucyjna zasada równej dla wszystkich współwłaścicieli ochrony prawnej własności i innych praw majątkowych (art. 64 ust. 2 Konstytucji) wyłącza – w wypadku znoszenia współwłasności- oznaczenie terminu i sposobu uiszczenia spłaty bez uwzględnienia uzasadnionego interesu dotychczasowego współwłaściciela uprawnionego do tej spłaty (art. 212 § 2 i 3 k.c.)”.

Zniesienie współwłasności przez przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi

„Zniesienie współwłasności przez przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi nie może nastąpić wbrew jego woli albo gdy żaden współwłaściciel nie życzy sobie takiego sposobu zniesienia współwłasności. Jednakże sąd władny jest, bez narażenia się na zarzut przekroczenia uprawnień wynikających z art. 212, dokonać samodzielnie wyboru sposobu zniesienia współwłasności, nawet bez zgody uczestników, stosownie do okoliczności rozpoznawanej sprawy. Oczywiście, w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd powinien dążyć do tego, aby wszyscy współwłaściciele uzgodnili sposób podziału i przedstawili możliwie zgodny wniosek tak, aby wydane postanowienie odpowiadało ich woli” (tak orzeczenie SN z 23 lipca 1982 r., sygn. akt III CRN 161/82).

Art. 212 § 2 nie przewiduje możliwości obciążenia przez sąd nieruchomości przyznanej jednemu ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych) służebnościami gruntowymi albo osobistymi. Niewątpliwie więc sąd nie może tego uczynić bez wniosku. Inaczej jest wtedy, gdy wszyscy uczestnicy tego pragną i wystąpią z takim wnioskiem. W takim wypadku byłoby to dopuszczalne.

Mówiąc prosto – w zależności od stanowiska uczestników – współwłaścicieli – sąd: przyzna nieruchomość jednemu lub ostatecznie kilku zobowiąże do spłaty Pani – wg wartości określonej przez biegłego lub sprzeda nieruchomość i podzieli współwłaścicieli wg udziałów uzyskaną sumą.

Co prawda, wpis sądowy od wniosku wynosi 1000 zł, ale można wnioskować o zwolnienie z kosztów sądowych. Może dojść także zaliczka na poczet opinii rzeczoznawcy. Ostatecznie pozbędzie się Pani kłopotu.