Brak zgody mniejszościowego współwłaściciela nieruchomości na sprzedaż

Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd

Sprzedaż jest czynnością przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Każdy ze współwłaścicieli może sprzeciwić się sprzedaży. Bez jego udziału i podpisu nie można sprzedać nieruchomości. Pozostali współwłaściciele mogą sprzedać jedynie swoje udziały.

Przez pojęcie zarządu rzeczą wspólną rozumieć należy podejmowanie wszelkich rozstrzygnięć i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących rzeczy wspólnej, które są niezbędne zarówno w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak i w sytuacjach wykraczających poza ten tok. Szerokie rozumienie zarządu pozwala na objęcie nim zarówno czynności faktycznych, prawnych, jak i urzędowych, o ile dotyczą gospodarowania rzeczą. Gospodarowanie zaś obejmuje sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy wspólnej. Poza zakresem zarządu należy umieścić podejmowane w trybie art. 209 Kodeksu cywilnego (K.c.) czynności zachowawcze, gdyż te stanowią metodę ochrony wspólnego prawa, a nie ochrony rzeczy będącej przedmiotem tego prawa.

Ze względu na sposób wykonywania zarządu w jego ramach wyróżnia się czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Żadna z tych kategorii nie jest zdefiniowana ustawowo. W literaturze zwraca się uwagę, że sklasyfikowanie danej czynności do jednej lub drugiej kategorii nie wynika z samej tylko natury tej czynności, ale może zależeć od szeregu innych czynników. Pojęcia te mają zatem charakter względny, a zaliczenie określonej czynności do jednej lub drugiej grupy bywa uzależnione od konkretnych okoliczności. Uwaga ta nie dotyczy jednak czynności rozporządzających, które zgodnie z wyraźną hipotezą art. 199 K.c. zawsze należą do czynności przekraczających zwykły zarząd. Przez czynności rozporządzające należy przy tym rozumieć czynności prawne, które skutkują przeniesieniem (np. na skutek sprzedaży, darowizny lub zamiany) lub obciążeniem (np. na skutek ustanowienia hipoteki lub zastawu) wspólnego prawa własności.

W obrębie czynności przekraczających zwykły zarząd mogą znajdować się nie tylko czynności rozporządzające, ale również czynności prawne zobowiązujące lub zobowiązująco-rozporządzające. Ponadto, do tej kategorii zaliczyć trzeba będzie również wszelkie inne działania, w tym także o charakterze faktycznym, których doniosłość z punktu widzenia losów rzeczy wspólnej jest zbliżona do doniosłości aktów rozporządzających. Wszystko co się nie mieści w granicach zwykłego zarządu, należy zaliczyć do czynności przekraczających zwykły zarząd. W praktyce zdarza się, że dokonanie tej klasyfikacji nastręcza wątpliwości. Przydatne jest w takim wypadku sięganie do dodatkowych kryteriów, wypracowywanych w doktrynie i orzecznictwie. I tak zwraca się m.in. uwagę, że o skategoryzowaniu danej czynności jako przekraczającej zwykły zarząd decyduje: zmiana przeznaczenia rzeczy wspólnej, całkowita zmiana dotychczasowego sposobu korzystania z przedmiotu współwłasności, interes wszystkich współwłaścicieli w dokonaniu tej czynności (nie może ona bowiem naruszać ani zagrażać interesom niedziałających współwłaścicieli), czy wreszcie nadzwyczajny rozmiar wydatków wiążących się z daną czynnością. To, że o charakterze konkretnej czynności zarządu nie decyduje tylko i wyłącznie jej natura, ale również całokształt okoliczności, oznacza również, że ta sama czynność może być raz zakwalifikowana jako czynność zwykłego zarządu, a raz jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Kiedy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli?

Zgodnie z art. 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda, o której mowa w art. 199 K.c. stanowi akt wewnętrzny współwłaścicieli, którzy, podejmując decyzję o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, składają stosowne oświadczenie woli. Zgoda współwłaścicieli podlega zatem regułom składania oświadczeń woli, określonym w art. 60 i n. K.c. Zgoda na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd może być udzielona przed jej dokonaniem lub najpóźniej w chwili jej dokonania. Nie może być udzielona ex post. Co do zasady, forma udzielenia zgody jest dowolna. Może być wyrażona także w sposób dorozumiany. W takim wypadku z zachowania współwłaściciela powinna w sposób niewątpliwy wynikać akceptacja dla dokonania danej czynności. Skutki dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd z naruszeniem art. 199 K.c. zależą od tego, jaka czynność została w ten sposób zrealizowana: prawna, faktyczna czy urzędowa.

W razie sporu między współwłaścicielami rozstrzyga sąd

W razie sporu między współwłaścicielami bądź w razie jakiejkolwiek innej przyczyny skutkującej brakiem zgody wszystkich współwłaścicieli o dokonaniu czynności przekraczającej zwykły zarząd może rozstrzygnąć sąd. Postępowanie jest wszczynane na wniosek współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Orzeczenie sądu, uwzględniające wniosek, zastępuje brakującą zgodę i stanowi „zezwolenie” na dokonanie wskazanej czynności zarządu. Rozstrzygnięcie nie zastępuje więc samej czynności zarządu, a jedynie stanowi upoważnienie do jej dokonania. W judykaturze przyjmuje się, że w treści postanowienia sąd wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa jego faktyczne i prawne ramy. W wyniku rozstrzygnięcia (zezwolenia) sądu wskazanej czynności zarządu dokonują upoważnieni współwłaściciele. Jeśli dotyczy to czynności prawnej, dokonują jej oni we własnym imieniu, ale na rachunek pozostałych, niedziałających współwłaścicieli.

Sprawy rozstrzygane na podstawie art. 199 K.c. mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, ale definitywne i przez to względnie trwałe unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Według art. 199 K.c. sąd orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Uwzględnienie celu zamierzonej czynności oznacza, że jej dokonanie powinno być uzasadnione z gospodarczego punktu widzenia. Nie musi być to jednak równoznaczne z oceną niezbędności danej czynności ze względu na np. utrzymanie rzeczy wspólnej. Zamierzona czynność zarządu nie może również prowadzić do pokrzywdzenia niektórych ze współwłaścicieli. [komentarz do art. 199 K.c., red. Gniewek 2017, wyd.8/Górska, źródło Legalis i powołane tam piśmiennictwo].

Żądanie zniesienia współwłasności – umowa lub orzeczenie sądu

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zgodnie z treścią art. 210 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Ten przepis wprowadza zasadę, w myśl której każdy ze współwłaścicieli – bez względu na wolę pozostałych współwłaścicieli – może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Może to nastąpić w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

W braku porozumienia między współwłaścicielami, na wniosek któregokolwiek ze współwłaścicieli zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu sądowym. Znosząc współwłasność, sąd rozstrzyga także o roszczeniach współwłaścicieli z tytułu nakładów poczynionych na wspólną rzecz i z tytułu korzystania przez nich z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym niż to wynika z ich udziałów (por. uchwała Izby Cywilnej SN z dnia 22 marca 1991 r., III CZP 17/91, OSNC 1991, z. 10, poz. 119).

Jak zatem widać, rzeczą wspólną powinno się zarządzać wspólnie. Jest owszem różnica co do podejmowania decyzji, które są czynnościami zwykłego zarządu, a tymi, które należy uznać za przekraczające zwykły zarząd. Bez wątpienia decyzja o sprzedaży wspólnej nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli jej nie ma, akt notarialny sprzedaży nie może dojść do skutku. Gdy brak w takiej sprawie jednomyślności, może o tym rozstrzygnąć sąd na wniosek współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Ponadto należy pamiętać, że współwłaściciel w każdym czasie może wystąpić z żądaniem zniesienia współwłasności.