Brak przedłużenia na piśmie umowy najmu

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu

Jak rozumiem z przedstawionego stanu faktycznego, umowa najmu lokalu mieszkalnego została zawarta na rok z dwumiesięcznym –umownym – okresem wypowiedzenia. Po roku umowa została w sposób dorozumiany przedłużona na kolejny okres (bez wskazania, jaki to okres).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi wypowiadania umów najmu, czyli art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), „jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”.

Zgodnie z art. 673 § 2 K.c. ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Brak oznaczenia czasu w umowie czasu trwania najmu

Jednak według art. 688 K.c. jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Uregulowanie zawarte w art. 688 K.c. zmienia ogólne terminy wypowiedzenia najmu wynikające z umowy zawartej na czas nieoznaczony określone w art. 673 § 2 L.c.

W odniesieniu do najmu lokalu wydłużeniu ulega ustawowy termin wypowiedzenia. Jeżeli czas trwania najmu nie został oznaczony w umowie, a czynsz płatny jest miesięcznie, to najem wypowiedzieć można najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis zawiera normę bezwzględnie obowiązującą, co oznacza, że strony nie mogą określić w umowie krótszego terminu wypowiedzenia. Inne określenie terminu nie odnosi skutku prawnego – wypowiedziana umowa rozwiąże się po upływie 3 miesięcy na koniec miesiąca kalendarzowego. Chodzi tu co do zasady o ochronę lokatora–najemcy.

Rozwiązanie umowy najmu bez okresu wypowiedzenia

Wynajmujący może rozwiązać umowę bez wypowiedzenia lub wypowiedzieć umowę z krótszym terminem (np. miesięcznym) tylko w przypadkach wskazanych w m.in. art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Najemca może rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia na podstawie art. 682 K.c., jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Przykłady takich wad to: zawilgocenie lub zagrzybienie lokalu, niebezpieczeństwo zawalenia się np. ściany lub całego budynku, emitowanie przez substancje użyte do budowy lokalu substancji toksycznych, emisja czynników wywołujących alergię, nadmierny hałas dochodzący z sąsiednich lokalu lub nieruchomości.

Używanie lokalu przez najemcę po upływie terminu oznaczonego w umowie

Stosownie do art. 674 Kodeksu postępowania cywilnego stosuje się następujące domniemanie – jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Podsumowując, moim zdaniem, bazując na podstawie przedstawionych informacji (jeśli istnieją nieujawnione przez Pana fakty zmieniające stan faktyczny tak jak i szczególna treść umowy – porada może się zdezaktualizować), najemcę obowiązywał trzymiesięczny okres wypowiedzenia, chyba że rozwiązanie umowy wynikło z przyczyn wskazanych w art. 682 K.c. Nie ma oczywiście przeszkód, by umowę rozwiązać za porozumieniem stron bez zachowania okresu wypowiedzenia czy z krótszym okresem wypowiedzenia. Jeśli chodzi o opłacony czynsz, to jeśli nie dojdzie do zawarcia porozumienia, uważam, że może Pan zaliczyć tę kwotę na poczet przysługujących Panu należności.