Brak opłat za wodę i prąd w wynajmowanym mieszkaniu z powodu braku rachunków

Treść umowy najmu

Zgodnie z treścią art. 659 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

Elementem koniecznym umowy najmu, obok określenia jej przedmiotu, jest też ustalenie czynszu. Wystarczające jest jednak wskazanie w umowie jedynie podstaw do określenia wysokości czynszu (zob. np. wyrok SA w Łodzi z 26.6.2014 r., sygn. akt I ACa 1500/13), w tym także w sposób dorozumiany (tak P. Nazaruk, w: Ciszewski, Komentarz, 2014, art. 659 KC, Nb 3, s. 1110).

Wysokość czynszu za najem

Można uzależnić wysokość czynszu od okoliczności losowych, np. uzyskiwanych dochodów (tak T. Czech, Glosa do wyroku SN z 12.1.2006 r., sygn. akt II CK 360/05). Wysokość czynszu zależy od woli stron. Czynsz jest najczęściej ustalony w pieniądzu, przy czym w świetle art. 358 § 1 Kodeksu cywilnego jego waluta nie jest istotna. Nie ma jednak przeszkód, aby czynsz był świadczeniem niepieniężnym (np. przeniesienie własności rzeczy, w tym nawet nieruchomości, lub innych praw, usługa, oddanie rzeczy do korzystania) (zob. P. Nazaruk, w: Ciszewski, j.w.; K. Siwiec, Czynsz najmu, s. 13.)

Czynsz może być także ustalony częściowo w pieniądzu, a częściowo w innych świadczeniach. Należy ponadto dopuścić czynsz w postaci korzystania z innego przedmiotu na podstawie umowy najmu, wówczas dotychczasowy najemca staje się (w ramach zapłaty czynszu) wynajmującym.

Z uwagi na powyższe, odpowiadając na pierwsze pytanie, wskazuję, iż zgodnie z zasadą swobody umów wysokość czynszu zależy od wskazania jej w umowie najmu. Na powyższe – oprócz zapłaty dla wynajmującego – często zawarte są opłaty związane z eksploatacją lokalu. Ze wskazanego fragmentu umowy wynika, iż powinna Pani opłacać także wszelkie opłaty eksploatacyjne i zaniedbanie co do zasady leży po Państwa stronie po połowie, bowiem wynajmujący – jako właściciel – obowiązany był to kontroli terminowych płatności, a Pani obowiązana była do płatności powyższych rachunków.

Zgodnie bowiem z art. 65:

„§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Podstawową dyrektywą wykładni jest przypisanie oświadczeniu sensu, jaki z treścią komunikatu wiązać mógł potencjalny, racjonalny odbiorca”.

Konieczność otrzymywania rachunków

Jako najemca obowiązany do opłat, jest Pani uprawniona do wglądu we wszystkie rachunki, które obowiązana jest Pani uiszczać i na Pani żądanie wynajmujący jest obowiązany niniejsze okazać. Dlatego też, co do zasady, jest Pani obowiązana – na podstawie zawartej umowy i wskazanego fragmentu – dokonać płatności z tytułu powyższych zaległości. Jednak jeżeli kwota budzi Pani wątpliwości, ma Pani uprawnienie dokonać zapłaty dopiero po okazaniu Pani wszelkich rachunków wskazujących na powyższą kwotę. Wynajmujący jest bowiem obowiązany przedstawiać Pani wszelkie rozliczenia i informacje, które jest Pani obowiązana uiszczać.

Wspólne zaniedbanie najemcy i wynajmującego

Z uwagi na wspólne zaniedbanie powyższego, proponuję porozumieć się z wynajmującym, żeby pokryli Państwo zaległość po połowie. Jednak co do zasady, w przypadku sporu sądowego, to na Panią – z uwagi na treść umowy – byłby nałożony obowiązek zapłaty całości, bowiem do tego zobowiązała się Pani. Wynajmujący jest jednak obowiązany wykazać zasadność powyższej kwoty, a więc przed dokonaniem płatności musi przedstawić Pani wszelkie rachunki, z których kwota wynika.