Jak zrobić odbiór techniczny domu po latach?

Państwo Kowalscy napisali do nas w sprawie domu, który dostał pozwolenie na budowę 1 maja 1995 r. Wyjaśnili nam, że dom został wybudowany ponad 20 lat temu, ale nie został odebrany do użytkowania. Dodatkowo podczas budowy zostały dokonane zmiany w planie, lecz nie uwzględniono ich w projekcie. Państwo Kowalscy poinformowali nas, że wpisy w dzienniku budowy są do 1998 r. Z informacji w dzienniku wynika, że do odebrania budynku należało wykonać dokumentację geodezyjną powykonawczą, odbiór przewodów kominowo-wentylacyjnych i instalacji elektrycznej. Ale nie zostało to wykonane. W związku z tym państwo Kowalscy poprosili nas o poradę. Chcieli wiedzieć, co należy wykonać krok po kroku, aby móc oddać prawnie dom do użytkowania, i jakie są to koszty.

Legalizacja samowoli budowlanej

Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (zwana dalej: ustawą).

W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z legalizacją tzw. samowoli budowlanej. Przerwa w realizacji decyzji o pozwoleniu na budowę na okres dłuższy niż 3 lata (uprzednio 2 lata) skutkuje tzw. wygaśnięciem udzielonej decyzji. Wówczas cała zrealizowana inwestycja stanowi tzw. samowolę budowlaną i niezbędne jest przeprowadzenie procesu jej legalizacji. Niestety data ostatniego wpisu do dziennika budowy przesądza o tym, iż stosujemy ustawę z 1994 roku i tym samym niezbędna będzie oprócz skompletowania szeregu dokumentów również zapłata tzw. opłaty legalizacyjnej. Natomiast ze względu na upływ czasu istnieje możliwość skorzystania z tzw. uproszczonej procedury legalizacyjnej, dzięki której należy dostarczyć mniej dokumentów celem legalizacji.

Zgodnie z art. 49f ustawy:

„1. W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia

– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.

2. W przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 103 ust. 2, uproszczone postępowanie legalizacyjne, o którym mowa w ust. 1, prowadzi się na żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu budowlanego.

3. W przypadku stwierdzenia stanu zagrożenia życia lub zdrowia ludzi organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze postanowienia, bezzwłoczne:

1) zabezpieczenie obiektu budowlanego lub jego części oraz

2) usunięcie stanu zagrożenia.

4. Na postanowienie, o którym mowa w ust. 3, przysługuje zażalenie.

5. Nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, o którym mowa w ust. 1, jeżeli termin, o którym mowa w ust. 1, upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy, o którym mowa w art. 48 ust. 1”.

Stosownie do art. 49g:

„1. W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia.

2. Do dokumentów legalizacyjnych, o których mowa w ust. 1, należą:

1) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

2) geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;

3) ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:

a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz

b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

3. Na postanowienie, o którym mowa w ust. 1, przysługuje zażalenie”.

Opłata legalizacyjna za oddanie domu do użytku po latach

Na gruncie art. 49d ustawy:

„1. Wysokość opłaty legalizacyjnej w przypadku:

1) budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3 – oblicza się zgodnie z przepisem art. 59f, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu;

2) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1:

a) pkt 4–10, 12 oraz 14–18 i 29 – wynosi 5000 zł,

b) pkt 11, 13, 19–21 i 28 – wynosi 2500 zł;

3) instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. a i b – wynosi 2500 zł.

2. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy art. 59g”.

Zgodnie z art. 59f:

„1. W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

2. Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

3. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy.

4. W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.

5. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar.

6. W przypadku wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51”.

Dla kategorii I – budynki mieszkalne jednorodzinne: współczynnik kategorii obiektu (k) wynosi 2,0, natomiast współczynnik wielkości obiektu (w) wynosi 1,0.

Umorzenie opłaty legalizacyjnej

W tym miejscu dodam, iż opłata od legalizacji tzw. samowoli budowlanej często jest bardzo wysoka, dlatego też warto rozważyć wystąpienie z wnioskiem o umorzenie lub częściowej jej umorzenie albo rozłożenie jej na raty. Decydujące znaczenie w takiej sytuacji będzie miał całokształt okoliczności faktycznych, a przede wszystkim sytuacja majątkowa wnioskodawców.

O treści rozstrzygnięcia w sprawie umorzenia opłaty legalizacyjnej nie decyduje wola organu. Wynik tego postępowania uzależniony jest od dokonania oceny określonych kryteriów, tj. wystąpienia ważnego interesu strony lub interesu publicznego, opartych na sytuacji majątkowej. Decyzja w przedmiocie umorzenia opłaty legalizacyjnej jest wydawana w ramach uznania administracyjnego, co oznacza, że przepis prawa umożliwia organowi administracyjnemu dokonanie wyboru treści rozstrzygnięcia (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 20 grudnia 2017 r., sygn. akt VIII SA/Wa 404/17).

Uzyskanie ulgi jest odstępstwem od zasady równości, gdyż na mocy decyzji indywidualnej zobowiązany zostaje zwolniony z obowiązku świadczenia wynikającego z ustawy. Gdy sytuacja finansowa strony jest na tyle dobra, stabilna, że pozwala na poczynienie nawet pewnych oszczędności w środkach pieniężnych, nie powinno się przerzucać ponoszenia odpowiedzialności na budżet państwa. W interesie publicznym leży, by ustalane przez organy administracji publicznej należności były realizowane, a uczestnicy procesu budowlanego nie byli pochopnie zwalniani z obowiązku ich zapłaty. Poza wyjątkowymi i szczególnymi wypadkami nie można dopuścić do powstania społecznego przekonania, że naruszenie przepisów Prawa budowlanego nie pociąga za sobą negatywnych skutków finansowych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 8 grudnia 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 457/17).

Dokumenty potrzebne do oddania po latach domu do użytku

Podsumowując, aby zalegalizować istniejący stan faktyczny, należy wystąpić ze stosownym wnioskiem, do którego zostanie załączony szereg dokumentów takich jak:

1. Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele podatkowe.
2. Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego.
3. Ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Należy ponadto liczyć się z koniecznością zapłaty tzw. opłaty legalizacyjnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 grudnia 2017 r., sygn. akt VIII SA/Wa 404/17
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 grudnia 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 457/17