Brak dziennika budowy a zakończenie inwestycji i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie

Ważność pozwolenia na budowę

Jak wynika z opisu, budowa została rozpoczęta przed wejściem w życie obecnej ustawy Prawo budowlane, czyli pod rządami ustawy z 1974 r.

Zgodnie z jej zapisami (art. 32) „pozwolenie na budowę traci ważność, jeżeli budowa:

1) nie została rozpoczęta w ciągu dwóch lat od daty wydania pozwolenia lub w terminie ustalonym w pozwoleniu,

2) została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata”.

Weźmy pod uwagę, że budowa została wykonana niezgodnie z projektem, więc z odstępstwem od niego. Budowa całego kompleksu trwała etapami.

Pozwolenie na budowę zostało wydane w czasie obowiązywania ustawy Prawo budowlane z 24 października 1974 r. W świetle art. 32 ust. 1 starego Prawa budowlanego pozwolenie na budowę traciło ważność, gdy budowa nie została rozpoczęta w ciągu dwóch lat od daty wydania pozwolenia lub w terminie w pozwoleniu ustalonym albo gdy została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata. Kwalifikacja robót budowlanych jako wydanych z odstępstwem od pozwolenia na budowę, wymagać będzie jednoznacznego wyeliminowania samowoli budowlanej.

W literaturze przedmiotu i orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowane jest stanowisko, że w niektórych stanach faktycznych konieczne jest prowadzenie dwóch odrębnych postępowań: legalizacyjnego i naprawczego, gdyż pewna część obiektu stanowić może ewidentną samowolę budowlaną wymagającą legalizacji na podstawie art. 48 Prawa budowalnego, podczas gdy inne roboty budowlane (z odstępstwami od projektu budowlanego) należy doprowadzić do stanu zgodnego z prawem na podstawie przepisów art. 51 prawa budowlanego (vide: stanowiska komentarzy do art. 51 ustawy Prawo budowlane autorstwa A. Glinieckiego i M. Wincenciaka, dostępne w programie Lex Omega i przywołane tam orzeczenia sądów administracyjnych o sygn. akt: VII SA/Wa 818/07, II SA/Gl 842/07, II SA/Lu 76/08, II SA/Op 539/08, II SA/Gd 662/08, II SA/Lu 378/09 i II SA/Ke 267/07). Skarżąca w toku postępowania między innymi podnosiła, że „dobudowa od strony południowej części gospodarczej o konstrukcji metalowej” nie stanowi istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, lecz budowę (rozbudowę) wymagającą pozwolenia na budowę, którym inwestor nie dysponował.

Postępowanie naprawcze związane z inwestycją

W postępowaniu naprawczym na organie nadzoru budowlanego ciąży obowiązek zbadania zgodności wykonanych robót budowalnych z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (vide tezy wyroków: NSA z 11 lipca 2017 r., sygn. akt II OSK 2775/15, WSA w Warszawie z 21 czerwca 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 2023/16). To zbadanie ma być konsekwencją własnej oceny organu nadzoru budowlanego opartej na konfrontacji naniesionego na aktualną mapę, położenia zrealizowanej zabudowy, z w ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku robót budowlanych, niewątpliwie zrealizowanych z istotnymi odstępstwami od pozwolenia na budowę, dla których procedura naprawcza przewiduje obowiązek przedłożenia projektu budowlanego zamiennego, zbadanie zgodności zrealizowanych robót z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jeszcze przed nałożeniem obowiązku sporządzenia projektu zamiennego, zapobiega niepotrzebnemu narażeniu inwestora na poniesienie kosztów sporządzenia dokumentacji projektowej zamiennej obiektu budowlanego, w sytuacji, gdy projekt zamienny z powodu oczywistej sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania nie mógłby zostać zaakceptowany. Przedłożony przez inwestora projekt zamienny podlega bowiem takiej ocenie, jak projekt budowlany pierwotny złożony do zatwierdzenia przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę, a więc również w aspekcie zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego).

Sposób zakończenia inwestycji

Reasumując – pozwolenie na budowę utraciło ważność. Należy więc sporządzić powykonawczy – zamienny projekt budowlany, zgłosić budynek do użytkowania. Jeśli będzie on zgodny z planem zagospodarowania, nie będzie naruszał przepisów techniczno-budowlanych, z uwagi na to, że budowa została zakończona przed 1995 rokiem – tak trzeba podtrzymywać, aby nie zakwalifikowano sprawy do rozpatrzenia według nowych przepisów – mniej korzystnych – organ powinien zatwierdzić stan aktualny.

Problem braku dziennika budowy a rozbiórka obiektu

Dziennik budowy można odtworzyć, ale w przypadku budowy przed 1995 rokiem nie będzie to konieczne. Nie zgłasza Pan bowiem zakończenia budowy, bo pozwolenie już dawno wygasło.

W myśl art. 37 ust. 1 pkt 1 tej ustawy: obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę. Ocena wszystkich przesłanek uzasadniających nakaz rozbiórki obiektu budowlanego przewidzianych w art. 37 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego z 1974 r. powinna być dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dacie budowy tego obiektu, chyba że obecny stan prawny w zakresie przesłanek wskazanych wyżej w pkt 1 i 2 obowiązujący w dacie orzekania przez organ dla inwestora, który dopuścił się samowoli, jest korzystniejszy dla inwestora. Jeżeli brak jest podstaw do nałożenia obowiązku rozbiórki całości lub części obiektu budowlanego wykonanego bez pozwolenia na budowę, to zgodnie z postanowieniami art. 40 Prawa budowlanego z 1974 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z prawem. Niezbędne zmiany muszą być w decyzji precyzyjnie określone z podaniem przyczyn i źródła nałożenia poszczególnych obowiązków.

Zatem jeśli w sprawie nie zostanie stwierdzone, że zachodzą okoliczności uzasadniające wydanie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, to organ orzekający powinien zalegalizować taki obiekt. Legalizacja samowolnej budowy następuje przez wydanie zezwolenia na jej użytkowanie na podstawie art. 42 ww. ustawy. W związku z powyższym organ może żądać przedłożenia inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej na mocy art. 56 ustawy z 1974 r.

WSA w wyroku z dnia 3 sierpnia 2006 r., sygn. akt II SA/Bk 141/06, LEX 260047, stwierdził, że o ile dla oceny stanu technicznego tyle obiektu budowlanego wymagane jest przedłożenie opracowania bądź ekspertyzy, o można takowego żądać w oparciu o art. 56 Prawa budowlanego z 1974 r.

Zawiadomienie o zakończeniu inwestycji

Przy czym – zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) – do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć inwentaryzację geodezyjną powykonawczą. Zgodnie z § 20 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz. U. Nr 25, poz. 133; dalej „r.o.g.k.”) dokumentacja geodezyjno-kartograficzna, sporządzona w wyniku geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, powinna zawierać dane umożliwiające wniesienie zmian na mapę zasadniczą, do ewidencji gruntów i budynków oraz do ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Zgodnie z § 21 r.o.g.k. wykonawca prac geodezyjnych przekazuje do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oryginał dokumentacji, o której mowa w § 20 r.o.g.k., w formie i zakresie przewidzianym odrębnymi przepisami oraz kierownikowi budowy kopię mapy powstałej w wyniku geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Celem dołączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej jest umożliwienie organowi nadzoru budowlanego porównania założeń zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu budowlanego ze stanem faktycznym zaistniałym po zakończeniu inwestycji. Zgodnie z art. 3 pkt 14 Prawa budowlanego przez dokumentację powykonawczą rozumie się dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. W związku z tym zasadne jest dołączenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej przekazanej wcześniej kierownikowi budowy na podstawie § 21 r.o.g.k. Dotyczy to przede wszystkim budynków i sieci uzbrojenia terenu. Wykonaną i zainwentaryzowaną inwestycję geodeta nanosi na mapę zasadniczą, między innymi w celu zlokalizowania obiektu na gruncie oraz sprawdzenia zgodności realizacji z projektem.

Ekspertyza techniczna

Natomiast ekspertyza techniczna to ocena stanu domu poparta badaniami i wyliczeniami wytrzymałości jego fundamentów, ścian, stropów i innych elementów konstrukcji, elewacji oraz dachu.

Obejmuje ona na ogół inwentaryzację uszkodzeń elementów konstrukcyjnych i elementów ogólnobudowlanych, badania podłoża gruntowego, badania kontrolne podstawowych materiałów konstrukcyjnych, badania mechaniczno-strukturalne wbudowanych materiałów. Zawiera także sprawdzającą analizę statyczną elementów i ustroju konstrukcyjnego, ocenę rozwiązań technologicznych w poszczególnych fazach realizacji obiektu, określa i podaje główne przyczyny uszkodzeń, proponuje zalecenia i wariantowe sposoby wzmocnienia uszkodzonych elementów budynku oraz formułuje wnioski końcowe. Wnioski z ekspertyzy mają stanowić podstawę do ustalenia dalszego postępowania z obiektem lub konstrukcją budowlaną.

Proszę wykonać projekt powykonawczy i zgłosić budynek do użytkowania, wskazując, że został wybudowany przed 1995 rokiem.