Brak ciepłej wody w bloku przez zadłużenie części mieszkańców, co zrobić?

Obowiązki właściciela lokalu – ponoszenie wydatków

Zacznę od tego, że zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (zwanej dalej: u.w.l.) – właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Nadto właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz partycypuje w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali – w myśl przepisów art. 15 ust. 1 u.w.l. – uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

Długotrwałe zaleganie z płatnościami przez właściciela – sprzedaży lokalu w drodze licytacji

Sądy wskazują: „Przepis art. 16 u.w.l. przyznaje wspólnocie najdalej idącą dotkliwą sankcję za nie wywiązywanie się z obowiązków członka wspólnoty. Zarazem ta szczególna regulacja prowadzi do stwierdzenia, że wspólnota nie może wkraczać we władztwo lokalu w inny sposób, poza określonym w art. 13 ust. 2 tej ustawy. Odwołując się zatem do zasad ochrony własności nieruchomości należy wskazać, że wspólnota samodzielnie nie może podejmować decyzji o odłączeniu dostaw żadnych mediów do poszczególnych lokali.” (tak wyrok SA w Krakowie z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20). Niemniej jednak zgodnie z art. 16 ust. 1 u.w.l. – jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Następnie wyjaśniam, że nawet w sytuacji, gdyby wspólnota chciała pozbawić ciepłej wody niepłacących dłużników, to wskazuję, że zgodnie z aktualnym orzecznictwem: „Wspólnota, pozbawiając właściciela ciepłej wody, nie ma żadnych gwarancji, że ten wskutek spowodowanego tym dyskomfortu zacznie regulować zaległe należności. Natomiast występując na drogę sądową i uzyskując korzystne dla siebie rozstrzygnięcie, wspólnota może egzekwować zasądzoną należność z różnych form majątku dłużnika, i to nie tylko posiadanego przezeń w danej chwili, lecz także mogącego pojawić się w przyszłości. Termin przedawnienia należności stwierdzonych prawomocnym wyrokiem wynosi bowiem zgodnie z art. 125 § 1 K.c. dziesięć lat. W konsekwencji należy raczej uznać, że uchwała w sprawie zatwierdzenia odcinania ciepłej wody do lokalu zadłużonego z co najmniej 3-miesięczną opłatą, po uprzednim zachowaniu procedury powiadomienia o zamiarze wykonania powyższego narusza zasady prawidłowego zarządu z uwagi na swego rodzaju zwolnienie zarządu z obowiązku wszczynania postępowania sądowego na rzecz środka, który nie daje żadnej gwarancji efektywności oraz nie zawiera instrumentów pozwalających ściągnąć zaległość od dłużnika.”*(wyrok SA w Gdańsku z dnia 7 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 935/15).

Czynność przekraczająca zwykły zarząd – konieczna zgoda w formie uchwały właścicieli lokali

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z obowiązującym orzecznictwem:

„1. Uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu powinna dotyczyć materii związanej z zarządem nieruchomością wspólną. Zgoda wyrażona w uchwale właścicieli lokali wchodzi w skład czynności prawnej, bez której czynność prawna jest nieważna. Zgoda właścicieli lokali stanowi więc przesłankę ważności oświadczeń woli składanych przez zarząd za wspólnotę mieszkaniową w stosunkach zewnętrznych.

2. W treści danej uchwały, by można było dochodzić przedmiotowego roszczenia od pozwanego, powinien być określony podmiot – tak by nie było żadnych wątpliwości co do tożsamości zobowiązanego do zapłaty roszczenia oraz dokładnie określona kwota zadłużenia, czy też upoważnienie zarządu przez członków Wspólnoty na obciążenie pozwanego konkretnie wyliczonym roszczeniem. Nie można posiłkować się innymi dokumentami, np. takimi jak sprawozdanie finansowe, ponieważ wszelkie istotne dane powinny wynikać bezpośrednio z treści konkretnej uchwały.

3. By móc dochodzić roszczenia od pozwanego w uchwale powinny być zawarte postanowienia przedmiotowe i podmiotowe, tj. dokładne określenie podmiotu, od którego ma być dochodzone roszczenie oraz samego roszczenia, czy też zobowiązanie do pokrycia zaległych opłat.” (wyrok SO w Gdańsku z dnia 4 lipca 2012 r., sygn. akt III Ca 50/12).

Zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Należy zwrócić uwagę, że co do zasady zarząd wspólnoty reprezentuje ją na zewnątrz. Zgodnie z art. 21 ust. 1-2 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, a w sytuacji, gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Zatem zarząd jako organ wspólnoty mieszkaniowej sprawuje bieżący, operatywny zarząd i reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Składa on w jej imieniu oświadczenia woli, zaciąga zobowiązania, występuje z roszczeniami przeciwko osobom trzecim i właścicielom lokali i reprezentuje wspólnotę w postępowaniach administracyjnych. Na dostawę poszczególnych mediów zostały na pewno zawarte umowy, w których jasno określono zasady ich dostarczania i ewentualnego odcinania. Tutaj Pani wskazała, że umowa jest z firmą X.

Jeżeli wspólnota jako podmiot zalega z opłatami (bo brak płatności właścicieli lokali spowodował, że nie miała pełnej kwoty do zapłaty i nie zapłaciła), wówczas najprawdopodobniej po spełnieniu warunków przewidzianych przez dostawcę istnieje możliwość odcięcia danych mediów do czasu uregulowania zaległości. Zwykle jednak odcięcie ciepłej wody ma miejsce, gdy zaległa kwota nie jest mała, odcięcie ciepłej wody to już bowiem krok drastyczny. Pytanie zatem, czy faktycznie wspólnota ma zaległość tylko tych około 5% mieszkańców, czy nie przekazała większej kwoty. Jak wskazałam powyżej, ani dostawca do budynku ciepłej wody, ani też wspólnota nie może odciąć jej wyłącznie osobom niepłacącym. Odcięcie ma więc miejsce wobec wszystkich, ilekroć zadłużenie przekracza te wskazane w umowie z dostawcą, a uprawniające do odłączenia ciepłej wody. Dostawca zatem może na zasadach uregulowanych w zawartej umowie i Ogólnych warunkach umowy, a także regulaminie dostarczania ciepłej wody, wstrzymać dostawy do czasu uregulowania należności.

Regulowanie zobowiązań za nieruchomość wspólną – odcięte media za długi

Nie można pominąć faktu, że zgodnie z art. 17 u.w.l. za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W przypadku wspólnot mieszkaniowych i właścicieli poszczególnych lokali pojawia się tzw. odpowiedzialność subsydiarna zwana jest też odpowiedzialnością wtórną, pomocniczą czy też gwarancyjną. Jeden z podmiotów odpowiada jako pierwszy, lecz w razie jego niewypłacalności odpowiedzialność ponoszą inne podmioty. Pomimo że wspólnota mieszkaniowa jest uznawana za jednostkę organizacyjną w rozumieniu art. 331 K.c., jednak istnieją rozbieżności w poglądach co do kwestii kolejności (pierwszeństwa) dochodzenia wierzytelności przez wierzyciela od niej oraz od właścicieli lokali, w szczególności chodzi o możliwość stosowania art. 331 § 2 K.c. Jest to związane z odpowiedzią na pytanie o wzajemną relację art. 17 u.w.l. oraz art. 331 § 2 K.c.

Odpowiedzialność właściciela lokalu a odpowiedzialność wspólnoty – wątpliwości doktryny

Polska doktryna nie jest jednolita co do tego, czy odpowiedzialność właściciela lokalu ma charakter pierwszorzędny (równoległy), czy też subsydiarny (pomocniczy). Przechodząc do analizy prawa polskiego, rozpocznę ją od przedstawienia różnych poglądów na ten temat. Reprezentanci pierwszego stanowiska zakładają równoległą odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej oraz właścicieli lokali. Od wierzyciela zależy, od kogo będzie dochodzić w pierwszej kolejności zaspokojenia świadczenia. Oznacza to, że gdy chodzi o zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, występuje równolegle dług wspólnoty i dług właścicieli lokali, który jak zaznacza E. Gniewek, jest ograniczony. Pozwanie właścicieli nie wymaga wystąpienia przesłanki w postaci niewypłacalności wspólnoty mieszkaniowej. Istnieje też jednak pogląd odmienny, który popieram, że obowiązuje zasada odpowiedzialności subsydiarnej właścicieli lokali za zobowiązania dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną. Mniej zdecydowanie wyraził się na ten temat J. Frąckowiak, który tylko zastanawia się, czy w przypadku wspólnoty mieszkaniowej zastosowanie znajduje zasada odpowiedzialności subsydiarnej, czy art. 17 u.w.l. ma tylko zastosowanie do określenia, w jakich częściach odpowiadają jej członkowie, czy też wyłącza całkowicie działanie art. 331 § 2 K.c. Natomiast M. Pazdan stwierdził, że art. 17 u.w.l. stanowi lex specialis w stosunku do art. 331 K.c. I do tej konstrukcji chciałabym się odnieść. Odnosząc się do powyższego wskazuję, że zasada odpowiedzialności subsydiarnej ma służyć temu, aby obiektywnie ustalić, czy już nastąpiło wyczerpanie możliwości wykonania zobowiązania przez dłużnika głównego (wspólnotę mieszkaniową). Chociaż chroni ona właściciela lokalu, jednak nie oznacza pogorszenia sytuacji wierzyciela, a jedynie przesuwa w czasie egzekucję z majątków właścicieli lokali, co może mieć pozytywny wpływ na ich mobilizację. W tym czasie mają oni możliwość zasilenia środkami pieniężnymi wspólnotę mieszkaniową. Zatem, jeśli chodzi o poszczególne lokale mieszkalne, co do zasady odpowiada właściciel lokalu. Jednakże w sytuacji, gdy umowę na dostawę ciepłej wody zawarła wspólnota, przedsiębiorstwo energetyki cieplnej może wyłącznie zadziałać względem całej wspólnoty (o ile wynika to z zawartej umowy i innych dokumentów, o których pisałam powyżej) i wstrzymać dostawę ciepłej wody do całego budynku.

Podsumowując, trzeba ustalić wysokość zadłużenia i uzbierać zaległą kwotę oraz uregulować zaległości. Natomiast w stosunku do stałych niepłacących można podjąć drastyczne kroki jak eksmisja z ich mieszkania i sprzedaż mieszkania w drodze licytacji.

Prawo właściciela lokalu kontroli działalności zarządu wspólnoty

O ile bowiem wspólnota nie może odciąć wody dłużnikowi, o tyle dostawca wspólnocie jako stronie umowy już tak. I tutaj odcina wspólnocie, bo go nie interesuje, kto jest dłużnikiem. Proszę zacząć od jak najszybszego wystąpienia do zarządu o udzielenie informacji: umowy z dostawcą wraz z OWU, wysokości zadłużenia. Zgodnie z art. 29 u.w.l. ust. 1 zarząd jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Ustęp 3 wskazuje zaś, że prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Zarząd zatem nie może Państwu ww. informacji odmówić.

Po ustaleniu wysokości zadłużenia trzeba niestety je spłacić, by dostawca przywrócił wodę, a dalej albo wymusić skierowanie przez wspólnotę kroków wobec dłużników – mieszkańców lokali; albo przemyśleć nieudzielenie zarządowi absolutorium z uwagi na niegospodarność, jeśli zadłużenie jest wyższe niż wspomniany brak zapłaty przez około 5% mieszkańców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20
4. Wyrok Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 7 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 935/15