Bonifikata na wykup mieszkania komunalnego

Jak wskazuje art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.), jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Natomiast stosownie do § 2 tego artykułu, jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Jak wynika z powyższych przepisów, obowiązek zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania przybiera formę przyjęcia go jako domownika, dostarczania mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia mu odpowiedniej pomoc i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym tylko wówczas, jeżeli strony nie umówiły się inaczej.

Oznacza to, że strony mogą w inny sposób niż w ten, na który wskazuje art. 908 § 1 K.c. określić inny zakres dostarczania zbywcy środków utrzymania. Strony umowy mogłyby więc umówić się, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiąże się do dostarczania zbywcy środków utrzymania w postaci określonej kwoty pieniężnej lub też określonych świadczeń w naturze.

W praktyce spotyka się takie właśnie umowy, w których w zamian za stałe świadczenie pieniężne (np. rentę) dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz wypłacającego rentę. Jednak to, czy takie umowy są w ogóle dopuszczalne, jest problematyczne. Prawnicy mają różne opinie na ten temat.

Stosownie do przepisów K.c. można zamienić uprawnienia dożywotnika na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Jak wskazuje art. 913 § 1 K.c., jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Jeżeli Pański wuj trafi do domu pomocy społecznej, to obowiązek świadczenia na jego rzecz określonej kwoty pieniężnej nadal będzie istniał. W umowie o dożywocie zobowiąże się Pan do przekazywanie wujowi określonej sumy regularnie, do końca jego życia. Fakt umieszczenia wuja w domu pomocy nie będzie miał wpływu na ten obowiązek.

Umowa o dożywocie jest korzystna ze względu na to, że jej przedmiotu (własności nieruchomości) nie zalicza się do spadku przy obliczaniu zachowku, tak jak to ma miejsce w przypadku darowizny.

Jeżeli jednak jedynymi spadkobiercami ustawowymi wuja są jego brat i siostra, to oni nie będą mogli się ubiegać o zachowek (niezależnie od tego, że przedmiotu umowy o dożywocie nie uwzględnia się przy obliczaniu zachowku).

Spadkobiercy ustawowi nie muszą się zrzekać spadkobrania po swoim bracie. Pański wuj może swobodnie dysponować swoim majątkiem. Może stosownie do swojej woli zbyć go w jakikolwiek sposób (sprzedaż, darowizna, dożywocie, zamiana). Może też swoim mieniem rozrządzić w testamencie. Spadkobiercy ustawowi danej osoby nie mają wpływu na rozrządzenia majątkowe potencjalnego spadkodawcy. Ich zgoda nie jest więc konieczna do tego, aby Pański wuj zawarł z Panem umowę o dożywocie.

Z doświadczenia wskażę, że dla ludzi starszych przenoszących własność na rzecz innych osób najważniejsze jest chyba to, aby móc sobie zagwarantować możliwość zamieszkiwania w zbywanej nieruchomości do końca życia. Dlatego też tak popularne są umowy o dożywocie z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości użytkowaniem czy służebnością mieszkania lub też zawieranie w umowach darowizn zapisów ustanawiających użytkowanie czy służebność mieszkania.

Moim zdaniem powinien Pan porozmawiać z wujem o tym, czego oczekuje on w zamian za przeniesienie na Pana rzecz własności nieruchomości. Jeżeli miałoby dojść do umowy o dożywocie, to polecałbym zawarcie umowy, w której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiąże się Pan do zapewnienia zbywcy mieszkania (może Pan ustanowić na jego rzecz osobistą dożywotnią służebność mieszkania) oraz np. do pomocy w chorobie i starości.

Jak już wspomniałem, umowa przeniesienia własności w zamian za dostarczanie środków utrzymania w postaci stałych świadczeń pieniężnych budzi wątpliwości wielu prawników.

Trwają dopiero prace nad wprowadzeniem do polskiego systemu prawa umowy tzw. hipoteki, stosownie do której w zamian za stałą, dożywotnią rentę w zamian za przeniesienie po śmierci właściciela mieszkania, lokal ten (lub inną nieruchomość) stanie się własnością osoby, która wypłacała rentę.

Podobnie rzecz ma się z Pańską ciocią. Jeśli wykupi ona mieszkanie, jako jego właścicielka będzie mogła je zbyć na rzecz jakiejś osoby stosownie do swojej woli. Nie ma jednak możliwości, aby mieszkanie zostało wykupione od razu na Pana nazwisko. Mieszkanie komunalne może być wykupione wyłącznie przez najemcę, tak samo mieszkanie spółdzielcze może być wykupione przez osobę, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu.

Jeżeli wuj i ciotka wykupili (wykupią) lokale komunalne, należy pamiętać, że w przypadku zbycia mieszkań w ciągu 5 lat od chwili ich nabycia mogą zostać zobowiązani do zwrotu bonifikaty na wykup mieszkania komunalnego udzielonej w momencie zakupu mieszkania.

Jak wskazuje art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Przepisu powyższego nie stosuje się w przypadku:

1. zbycia na rzecz osoby bliskiej;
2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4. zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Jeżeli więc nie jest Pan osobą bliską ciotki i wuja, jeżeli dokonają oni zbycia wykupionych od gminy lokali przed upływem 5 lat od chwili ich wykupu na Pana rzecz, będą musieli zwrócić bonifikatę na wykup mieszkania komunalnego, z której skorzystali.

Według ustawy osoby bliskie to zstępni (dzieci, wnuk, itd.), wstępni (rodzice, dziadkowie, itd.), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Jeżeli więc nie jest Pan osobą bliską według ustawy, Pańscy krewni mogą być zobowiązani do zwrotu bonifikaty na wykup mieszkania komunalnego w przypadku zbycia mieszkań na Pana rzecz wcześniej niż 5 lat po ich wykupie (zarówno sprzedaży, jak i umowy darowizny czy dożywocia). Wuja, który już wykupił mieszkanie, mogą jednak dotyczyć inne przepisy, które obowiązywały przed 21 października 2007 r.

Powyższe stwierdzenia dotyczące ewentualnego zwrotu bonifikaty znajdą zastosowanie wyłącznie wtedy, jeżeli wuj i ciotka wykupili (bądź wykupią) lokale komunalne (wchodzące w skład zasobów gminy). Zwrot bonifikaty nie dotyczyłby wykupu lokalu spółdzielczego.

Należy pamiętać, że umowa dożywocia to umowa odpłatna. Odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, związane jest z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Takiego obowiązku nie ma przy umowie darowizny, ale w tym przypadku to Pan jako obdarowany będzie mógł zostać obciążony podatkiem od spadków i darowizn.

Wuj, który wykupił już mieszkanie, mógłby ewentualnie skorzystać z ulgi w tym podatku, polegającej na tym, że zwalnia się z obowiązku zapłaty podatku osoby, które były zameldowane w zbywanym mieszkaniu przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia mieszkania. Aby skorzystać z tej ulgi, należy złożyć w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie o korzystaniu z niej, w terminie do końca kwietnia roku następującego po tym, w którym odpłatne zbycie mieszkania miałoby nastąpić. Ta ulga dotyczy wyłącznie odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli ich nabycie (np. wykupienie) nastąpiło w latach 2007-2008.

Pańska ciotka nie będzie mogła skorzystać z ulgi meldunkowej. Obecnie nie istnieje ona i w przypadku odpłatnego zbycia (np. umową o dożywocie) swojego mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiłoby nabycie mieszkania (wykup), to ciotka będzie musiała zapłacić podatek dochodowy w wysokości 18% wartości mieszkania.

Pańscy krewni uniknęliby zapłaty podatku, jeżeli zbyliby mieszkania na Pana rzecz w drodze darowizny. Jednak w takim wypadku Pan jako nabywca byłby zobowiązany do zapłaty podatku od darowizny. Podobnie gdyby ciotka i wuj ustanowiliby Pana swoim jedynym spadkobiercą w testamentach – zapłaciłby Pan podatek od spadku. Jego wysokość zależałaby od tego, jak bliskim krewnym jest Pan dla ciotki i wuja, a w związku z tym – do której grupy podatkowej zostałby Pan zaliczony. W najgorszym razie podatek mógłby wynieść ok. 20% wartości mieszkań.

Umowa o dożywocie wiąże się również z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości nieruchomości. Podatek ten płaci nabywca nieruchomości.

Reasumując, należy wskazać, że to, jaka umowa będzie dla Pana korzystna, zależy od tego, kiedy Pański wuj wykupił mieszkanie, czy było to mieszkanie komunalne czy też spółdzielcze, a także od wartości mieszkania.

Stan prawy z 27.03.2010 r.