Blokowanie sprzedaży mieszkania przez jednego ze współwłaścicieli, jak wyjść ze współwłasności?

Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości

Jesteście Państwo współwłaścicielami nieruchomości. Kodeks cywilny (K.c.) dość dobrze reguluje kwestie związane z takim stanem. Zgodnie z art. 207 K.c. – pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem rację ma siostra, że powinniście Państwo pokrywać opłaty niezbędne, związane z własnością mieszkania. Jednak wartość, z jakiej zobowiązane jest każde z Państwa, to wartość odpowiadająca Waszym udziałom. Zatem nie tylko Pan i siostra zobowiązani jesteście pokrywać koszty związane z utrzymaniem mieszkania, ale także sistra, która nie godzi się na sprzedaż.

Wyjście ze współwłasności – żądanie jej zniesienia

Sytuacja związana ze wspólną własnością także jest do rozwiązania bez wyraźnej zgody siostry. Artykuł 210 K.c. stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z kolei z art. 211 K.c. wynika, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Artykuł 212 K.c. precyzuje, jak dochodzi do sądowego zniesienia współwłasności: „Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.

Sposób zniesienia współwłasności nieruchomości

Zatem, aby pozbyć się kłopotu, powinien Pan (sam lub z drugą siostrą) wnieść do sadu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości wniosek o zniesienie współwłasności. We wniosku należy wskazać sposób zniesienia współwłasności. Co do zasady ( i ta wersja jest korzystniejsza), w przypadku nieruchomości stosuje się jej podział poprzez przypisanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli. Tu moglibyście podać siostrę, która nie wyraża zgody na sprzedaż mieszkania. Oczywiście musicie Państwo mieć świadomość, że siostra może nie wyrazić zgody na przypisanie jej nieruchomości. Wówczas macie Państwo dwie opcje: wskazać jedno z Was do przypisania lub wnosić o sprzedaż sądową.

Przypisanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych

Przy przypisaniu własności nieruchomości jednemu z Państwa sąd ustali spłaty pozostałych współwłaścicieli. Ustali zatem wartość nieruchomości i kwotę odpowiadającą udziałom współwłaścicieli, którzy własność tracą, zasądzi na ich rzecz. Spłaty mogą być odroczone, co da czas na sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku.

Kwestia sprzedaży dokonywanej w postępowaniu o zniesienie współwłasności wygląda następująco:

Sąd zarządzi sprzedaż wówczas, gdy zostaną łącznie spełnione następujące przesłanki:

1) współwłaściciele nie wnieśli o zgodne przeprowadzenie podziału albo sąd uznał taki zgodny wniosek za sprzeczny z prawem, z zasadami współżycia społecznego lub naruszający w sposób rażący interes osób uprawnionych,

2) rzeczy nie da się podzielić na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli,

3) sąd uznał, że niecelowe lub niedopuszczalne jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Ponadto sąd zarządza sprzedaż, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy (zob. post. SN z 04.11.1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, Nr 6, poz. 108).

Zniesienie współwłasności w drodze sprzedaży i podziału uzyskanych środków

Jeżeli współwłaściciele nie zgłosili wzajemnych roszczeń, sąd – w przypadku zniesienia współwłasności w drodze sprzedaży rzeczy – wydaje dwa postanowienia: pierwsze o zniesieniu współwłasności właśnie w ten sposób (w drodze sprzedaży), a drugie o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Sprzedaż prowadzona jest w oparciu o przepisy o egzekucji – tak jak w przypadku sprzedaży w ramach egzekucji długu. To oznacza, że jest to sprzedaż przez komornika w drodze licytacji, czyli sumy uzyskane z takiej sprzedaży nie zawsze odpowiadają wartości rynkowej nieruchomości. Stąd lepiej dojść do porozumienia w zakresie przyznania nieruchomości i spłat.

Wniosek o zniesienie współwłasności podlega opłacie w wysokości 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych.