Błędna data w umowie

Nieważność umowy ze względu na błąd w zapisie

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową regulowaną przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.).

Zgodnie z art. 180 ust. 3 tej ustawy zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zatem warunkiem ustawowym do nieważności umowy pośrednictwa jest jej zawarcie z pominięciem formy pisemnej. W Pani przypadku umowa została zawarta w formie pisemnej, zatem podstawowy warunek ważności został spełniony.

Ponadto, zgodnie z art. 58 Kodeksu cywilnego (dalej: K.c.) nieważna jest czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. W Pani przypadku również ten podstawowy przepis K.c. nie znajdzie zastosowania, gdyż nie zgłosiła Pani, że zachodzą przewidziane w nim przesłanki nieważności czynności prawnej – tu: umowy.

Kodeks cywilny przewiduje możliwość uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożonej innej osobie pod wpływem błędu, co następuje przez oświadczenie złożonej tej osobie na piśmie.

Jednak w Pani przypadku nie można powiedzieć, że oświadczenie woli zostało złożone pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, chodzi tu raczej o błąd w zapisie umownym, o omyłkę pisarską, co można skorygować poprzez poprawki wprowadzone do umowy, nie zaś korzystając z instytucji uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli.

Umowa z błędnie wpisaną datą

Kolejnym argumentem wskazującym, że umowa jest ważnie zawarta, jest art. 65 K.c., który przewiduje, że:

„§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.

Z pewnością wolą stron nie było zawarcie umowy z błędną datą, pozostaje zatem ustalenie, na jaki okres strony chciały zawrzeć umowę. Wydaje się, że zgodnym zamiarem stron umowy było zawarcie umowy na czas przyszły, co jest logicznym następstwem zawarcia takiej umowy.

Uważam, że błędne wpisanie daty, który to błędny zapis nie powoduje nieważności umowy, należy zakwalifikować jako oczywistą omyłkę pisarską, co należałoby naprawić poprzez obustronne poprawki do umowy, aby nie było wątpliwości co do okresu obowiązywania umowy i świadczenia usług.

Wypowiedzenie umowy

Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest co do zasady umową starannego działania. Zgodnie z orzecznictwem sądowym strony mogą wprawdzie zmienić jej charakter na umowę rezultatu. Domniemywam jednak, że w Pani przypadku zachodzi sytuacja podstawowa, to znaczy umowa nosi znamiona umowy starannego działania. Oznacza to, że na podstawie art. 750 K.c. do umowy tej stosowałoby się odpowiednio przepisy o zleceniu.

Jeśli umowy są zawierane na czas określony, co do zasady nie powinno się ich wypowiadać. Jeśli jednak w umowie zawartej przez Panią zostały wymienione przypadki, kiedy można rozwiązać umowę wcześniej, a Pani zdaniem taka sytuacja określona w umowie ma miejsce, można wypowiedzieć umowę.

Jednak w przypadku umowy o świadczenie usług istnieje możliwość wypowiedzenia umowy w każdym czasie. Zgodnie z art. 746 § 1 K.c. dający zlecenie, czyli Pani, może je wypowiedzieć w każdym czasie. Przyjmujący zlecenia posiada jednak wobec dającego zlecenie roszczenie o zwrot wydatków, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę.

Proszę też zawsze zwrócić uwagę na to, czy w umowie nie było zastrzeżonej kary umownej w przypadku jej rozwiązania przez Panią. Pośrednicy czasem starają się zabezpieczyć przed wcześniejszą utratą klienta.