Brak umowy na wynajem i niezgłoszenie do urzędu skarbowego - jak się tłumaczyć?

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (K.c.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, lecz niezawarcie jej na piśmie nie powoduje jej nieważności, gdyż zgodnie z art. 660 K.c. w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Użyczenie natomiast jest bezpłatne; zgodnie z art. 710 K.c. przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Reasumując, z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego wynika, iż ma Pani z najemcą ważną, ustną, umowę najmu (płaci), a nie umowę użyczenia. Umowę tę dla celów dowodowych można, ale nie trzeba, potwierdzić pisemnie, ale nie należy tu antydatować umowy, a jedynie z datą aktualną wskazać, iż jest to potwierdzenie pisemne zawartej uprzednio ustnie umowy.

Proszę pamiętać, że zgodnie z Kodeksem karnym (art. 270 § 1) każdy kto, w celu użycia za autentyczny, podrabia lub przerabia dokument lub takiego dokumentu jako autentycznego używa, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5 (§ 2a: w wypadku mniejszej wagi sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2).

Niezgłoszenie najmu mieszkania do urzędu skarbowego

Na mocy art. 54 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu karnego skarbowego podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie. Gdy kwota podatku narażonego na uszczuplenie jest małej wartości, sprawca podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych, a jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie nie przekracza ustawowego progu (tj. nie przekracza pięciokrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia), sprawca podlega karze grzywny za wykroczenie skarbowe.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu jest: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem z najmu jest czynsz w dacie otrzymania lub postawienia do dyspozycji przez najemcę, przychodem nie jest jednak zwrot opłat eksploatacyjnych czy opłat za media dokonywany przez najemcę.

Nieujawnienie najmu a czynny żal

Reasumując, moim zdaniem powinna Pani opodatkować osiągnięte z najmu dochody (zapłacić odsetki) i złożyć tzw. czynny żal, by uniknąć kary z Kodeksu karnego skarbowego, aczkolwiek to już może okazać się niemożliwe, bowiem czynny żal jest nieskuteczny, gdy został złożony:

1. w czasie, kiedy organ ścigania miał już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego;
2. po rozpoczęciu przez organ ścigania czynności służbowej, w szczególności przeszukania, czynności sprawdzającej lub kontroli zmierzającej do ujawnienia przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego, chyba że czynność ta nie dostarczyła podstaw do wszczęcia postępowania o ten czyn zabroniony.

Proszę pamiętać, że podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy, zatem odsetki nie będą liczone od końca roku, a dla każdej zaliczki osobno.

Nie musiałaby Pani robić tego wszystkiego, gdyby miejsce miało użyczenie (o bezpłatnym charakterze), a kwoty, które Pani otrzymywała, byłyby zwrotem kosztów, które Pani ponosi (tj. za czynsz, energię elektryczną itd.). Niemniej jednak tu problem miałby najemca, gdyż musiałby opodatkować nieodpłatne świadczenie, które otrzymuje.

Jeśli oddana w najem nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności, co do zasady współwłaściciele powinni rozliczyć się proporcjonalnie.