Awaria ogrzewania przyczyną wypowiedzenia umowy najmu

Wypowiedzenie najmu na czas nieokreślony – terminy ustawowe

Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Przesłanki wypowiedzenia najmu na czas określony

Przesłana nam umowa jest umową zawartą na czas określony. Zatem najemca może wypowiedzieć najem jedynie w wypadkach określonych w umowie. Nie zmienia tego fakt, iż umowa daje najemcy ogólne prawo rozwiązania umowy za miesięcznym wypowiedzeniem.

Jak wskazuje się w piśmiennictwie prawnym, „w przypadku najmu zawartego na czas oznaczony regułą jest, że wygasa on po upływie czasu ustalonego w umowie, a stronom nie przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu, z którego mogłyby skorzystać swobodnie i w dowolnej chwili. Odstępstwo przewidziane jest w art. 673 § 3 K.c., z którego wynika, że umowa najmu może określić wypadki, w których każdej lub jednej ze stron przysługiwać będzie prawo wypowiedzenia najmu, jeżeli wspomniane wypadki zrealizują się. Taką treść art. 673 § 3 K.c. uzyskał w wyniku nowelizacji Kodeksu cywilnego z 21.06.2001 r. i wszedł w życie z dniem 1.01.2002 r. (art. 26 pkt 4, art. 40 u.o.p.l.). Tym samym rozstrzygnięta została toczona wcześniej ożywiona dyskusja dotycząca dopuszczalności zamieszczania klauzuli wypowiedzenia w umowie najmu zawartej na czas oznaczony 1384. W uchwale SN (7) z 21.12.2007 r. 1385 przesądzona została pozytywnie dopuszczalność wypowiedzenia umowny najmu (i dzierżawy) zawartej przed wejściem w życie obowiązującej wersji art. 673 § 3 K.c., jeżeli określała ona wypadki, w których takie wypowiedzenie jest dopuszczalne.

Nowelizacja art. 673 § 3 K.c. nie rozstrzygnęła jednak wszystkich wątpliwości związanych z dopuszczalnością wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony. Obecnie dotyczą one rozumienia zwrotu „wypadki określone w umowie”. Nie ulega wątpliwości, że przepis wymaga wskazania w treści umowy pewnych przyczyn, sytuacji czy zdarzeń, których wystąpienie uzasadniać będzie wypowiedzenie najmu. Przyczyny te są w zasadzie dowolne; nie muszą być one związane z treścią czy przedmiotem umowy najmu ani być obiektywnie ważne 1386. Ze względu na to, że art. 673 § 3 K.c. jest przepisem szczególnym, należy uznać, iż nie czyni mu zadość ogólna klauzula wypowiedzenia z „ważnych przyczyn”. W orzecznictwie i przeważającej części piśmiennictwa jest ona jednak niesłusznie aprobowana, ponieważ – jak zaznaczają zwolennicy tego poglądu – „ważność przyczyny” jest oceniana z punktu widzenia kryterium obiektywnego i tym samym nie jest tożsama z całkowicie swobodnym wypowiedzeniem najmu 1387. Taka liberalna wykładnia powoduje, że zaciera się różnica między najmem na czas oznaczony i nieoznaczony. Natomiast powszechnie przyjmuje się, że zadość wymaganiom z art. 673 § 3 K.c. nie czyni ogólna klauzula „o możliwości wypowiedzenia najmu”, a więc zasadniczo pozwalająca na jego swobodne wypowiedzenie 1388.

Klauzula wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, która nie odpowiada wymaganiom wskazanym w art. 673 § 3 K.c., jest nieważna, ale nieważnością może być objęta cała umowa (art. 58 § 3 K.c.)” (P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 673).

Niestety w przesłanej umowie nie ma żadnej przesłanki wypowiedzenia umowy przez najemcą (tj. Pani syna).

Wady najętego mieszkania jako powód wypowiedzenia umowy najmu

Zgodnie z art. 682 K.c.:

„Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”

Jak wskazuje się w piśmiennictwie prawnym: „Spośród wad zagrażających życiu wymienia się najczęściej:

• zawilgocenie i zagrzybienie,
• emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku, w którym znajduje się lokal, substancji toksycznych ,
• nadmierny hałas, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany budynku,
• niską temperaturę zagrażającą zdrowiu”*.

Podsumowując, jeśli wady mieszkania nie zagrażają zdrowiu Pani syna, to rozwiązanie umowy jest prawnego punktu widzenia niemożliwe. Zatem umowa powinna trwać do końca okresu w niej wskazanego i kaucja powinna być zwrócona po umowie.

Co do rachunków za prąd – z uwagi na wadliwość ogrzewania gazowego, w mojej ocenie, są podstawy do twierdzenia, że wynajmującemu nie należy się zwrot kosztów prądu ponad to, co zostało uzgodnione przez strony (tj. wynajmujący miał zapłacić znaczną część tych kosztów). Jednak ważne są tu możliwości udowodnienia przez Pani syna tego, że ww. uzgodnienia były i jaką część kosztów wynajmujący powinien sam pokryć.

* A. Biały [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 682.