Automatyczne przedłużenie się umowy najmu

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony

W pierwszej kolejności przedstawię Pani kwestie związane z możliwością wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, ponieważ mają one zasadnicze znaczenie dla Pani problemu.

Umowy na czas oznaczony z zasady są nierozwiązywalne. Jest to podstawowa reguła prawa cywilnego. Zgodnie z art. 375 § 1 Kodeksu cywilnego, odnoszącego się do najmu w ogóle, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 3 tego artykułu dotyczy umów z czasem trwania oznaczonym i stanowi, że „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Do czasu wprowadzenia § 3 w doktrynie funkcjonowały różne stanowiska odnośnie dopuszczalności wypowiedzenia umów najmu zawieranych na czas oznaczony. Dominowało jednak to, które popierał zresztą Sąd Najwyższy, że umowy takie nie są rozwiązywalne w ogóle. Takie stanowisko co do umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 3 marca 1997 r., sygn. akt III CZP 3/97, LexPolonica nr 314202 (OSNC 1997, nr 6–7, poz. 71) i w orzeczeniu z 17 października 1997 r., sygn. akt I CKN 279/97 (niepubl.). W motywach uchwały dotyczącej najmu lokalu użytkowego Sąd Najwyższy stwierdził, że „zamieszczenie w umowie najmu takiego lokalu zawartej na czas oznaczony klauzuli o możliwości wcześniejszego jej rozwiązania należałoby uznać za sprzeczne tak z ustawą, jak i z istotą samej umowy najmu na czas oznaczony. Klauzula taka uniemożliwiałaby właściwe zakwalifikowanie umowy oraz stwierdzenie, jakie przepisy o najmie miałyby zastosowanie do takiego mieszanego stosunku o wątpliwym charakterze prawnym”.

Z powodu tych rozbieżności ustawodawca wprowadził do Kodeksu cywilnego § 3, który został wyżej zacytowany. Przepis ten obowiązuje od 10 lipca 2001 r. i rozwiewa wątpliwości, które budziły poprzednie zapisy. Na dzień dzisiejszy jasne jest, że jeśli umowa nie przewiduje możliwości rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony to umowa taka rozwiązuje się dopiero z upływem okresu, na jaki została zawarta, przy czym uważa się, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (uchwała SN z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06, LexPolonica nr 1009866, OSNC 2007, nr 7–8, poz. 102).

Aneksowanie i przedłużanie okresu trwania umowy najmu

W tym miejscu należy jeszcze przytoczyć przepisy dotyczące okresu trwania umów najmu oraz możliwości ich aneksowania i przedłużania. Zgodnie z art. 661 „najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony”.

Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Zważywszy na fakt, że strony mogą swobodnie kreować łączący je stosunek prawny, nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony zawarły w umowie postanowienie, że będą przedłużać okres trwania łączącej ich umowy na kolejne lata przy spełnieniu się określonych przesłanek.

Zapis w umowie o automatycznym przedłużeniu się umowy najmu

W sytuacji przez Panią opisanej strony łączy umowa zawarta na czas oznaczony. Strony, zgodnie z zasadą swobody umów, postanowiły, że jeśli żadna ze stron nie zakomunikuje wyraźnie zakończenia stosunku prawnego po upływie wskazanego okresu to umowa automatycznie przedłuży się na kolejny czas oznaczony. Informacja o rezygnacji miała zostać złożona także w określonym czasie, na co strony przystały, zawierając zgodnie umowę o określonej treści. Przedłużenie czasu trwania umowy na kolejny okres 5 lat powoduje, że umowa ta nadal będzie miała charakter umowy zawartej na czas oznaczony, a to łączy się z regułą o nierozwiązywalności tego rodzaju umów. Można by rozwiązać umowę przez wypowiedzenie tylko wówczas, jeśli umowa zawiera postanowienia o wypowiedzeniu, wskazując konkretne sytuacje, w jakich może to nastąpić.

Analizując przedstawiony przez Panią stan faktyczny i prawny muszę stwierdzić, że jeśli przeoczyliście Państwo termin do zgłoszenia informacji o braku kontynuacji umowy, a umowa nie zawiera zapisów o możliwości jej wypowiedzenia w konkretnych sytuacjach, to w takim przypadku umowa będzie Państwa łączyć z kontrahentem przez kolejne 5 lat bez możliwości wypowiedzenia. Nie wyłącza to jednak możliwości rozwiązania tej umowy za porozumieniem stron. Być może kontrahent zechce Państwu pójść na rękę.