Aneks do umowy najmu

Czy umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie?

Żadne przepisy prawne nie mówią, że bezwzględnym warunkiem ważności umowy najmu jest zachowanie formy pisemnej zawieranej umowy.

Jedynie art. 660 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) stanowi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Jak stanowi art. 674 K.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Zakończenie terminu obowiązywania pisemnej umowy najmu

W Pani przypadku po zakończeniu terminu obowiązywania pisemnej umowy najmu (maj 2011 r.) istniała wola zarówno wynajmującego, jak i najemcy kontynuowania świadczenia stosunku prawnego najmu. Doszło do konkludentnego (dorozumianego) przedłużenia tego stosunku prawnego, bowiem mieli Państwo (Pani i właściciel) wolę kontynuowania stosunku prawnego najmu.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2006 r. (I SA/Bk 39/2006): „Oświadczenie woli osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażone w każdej formie, a więc przez jakiekolwiek zachowanie osoby, ujawniające w sposób dostateczny jej wolę”.

Jako że w tych konkludentnych czynnościach (Pani dalej płaciła czynsz, a właściciel w dalszym ciągu udostępniał lokal do zamieszkiwania) nie określono terminu końcowego umowy, należy przyjąć, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu

Jak podaje art. 673 Kodeksu cywilnego:

„Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

W konkludentnym porozumieniu nie został także określony termin wypowiedzenia tego stosunku – miałoby to o tyle znaczenie, że porozumienie w tej kwestii wyłącza stosowanie terminów ustawowych.

Zgodnie z zacytowanym powyżej artykułem w Pani sytuacji wypowiedzenie umowy najmu powinno nastąpić na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (zakładam, że płaci Pani czynsz w odstępach miesięcznych). Takie sformułowanie terminu wypowiedzenia oznacza, że jeżeli chciałaby Pani dokonać wypowiedzenia w styczniu 2012 r., to należało złożyć takie oświadczenie przed końcem grudnia i wtedy umowa najmu zostałaby zakończona z dniem 31 stycznia 2012 r. W sytuacji gdy oświadczenie o wypowiedzeniu złoży Pani w styczniu, to umowa ulegnie zakończeniu z końcem lutego.

Nie ma więc potrzeby podpisywania aneksu do umowy najmu, bowiem może Pani wypowiedzieć ją z zachowaniem wyżej wymienionego terminu. Kwestia zameldowania jest w tej sytuacji prawnie nieistotna oraz nie wpływa na terminy i możliwość wypowiedzenia umowy.

Ciężko też wyobrazić sobie jakieś dolegliwości prawne, które wiązałyby się z niepodpisaniem aneksu czy też zamieszkiwaniem w lokalu bez pisemnej umowy najmu. Jak już zaznaczono na wstępie, prawo przewiduje, że najem istnieje nawet mimo braku pisemnego porozumienia między najemcą a wynajmującym (art. 674 K.c.). To raczej właściciel mieszkania może narażać się na odpowiedzialność skarbową, gdyż doświadczenie uczy, że wynajmowanie mieszkania w takiej formie (tj. ustnej umowy) niejednokrotnie nie jest zgłaszane organom podatkowym.

Zatem może Pani dokonać wypowiedzenia najmu bez podpisywania aneksu oraz nie musi Pani obawiać się konsekwencji wcześniejszego zamieszkiwania w oparciu o ustną, konkludentną umowę najmu.

*Stan prawny z dnia 4.01.2012 r.