Akt notarialny a użytkowanie wieczyste

Czym jest prawo użytkowania wieczystego?

Z tego, co zrozumiałam z treści pytania, przysługują Pani i innym osobom udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. Wyjaśnię zatem, że prawo użytkowania wieczystego jest zbliżone do prawa własności, różni się zasadniczo tym, że właścicielem jest nadal Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego, sposób korzystania z nieruchomości jest ograniczony umową o ustanowieniu użytkowania wieczystego i prawo to jest prawem ograniczonym czasowo do 99 lat, a także należy uiszczać opłaty roczne z tytułu ustanowienia tego prawa. Poza tym nie różni się od prawa własności, a więc można nim rozporządzać np. poprzez jego zbycie na rzecz innej osoby. Nie ma zatem do tego żadnych przeciwwskazań i odpowiadając na Pani pierwsze pytanie informuję, że nie ma obowiązku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności celem jego sprzedaży. Możliwa jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego wraz z ewentualnym prawem własności budynku wzniesionych na gruncie. Przeniesienie użytkowania wieczystego oraz przeniesienie własności budynków może odbywać się na podstawie różnych tytułów prawnych, na przykład sprzedaż użytkowania wieczystego a darowizna budynków i odwrotnie [por. A. Cisek (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2006, s. 386]. Przenieść udział w użytkowaniu można przenieść także na innego użytkownika wieczystego.

Dodam jeszcze tak na marginesie, że zwyczajowo wartość prawa własności z uwagi na brak wspomnianych wyżej ograniczeń jest wyższa niż prawa użytkowania wieczystego.

Przeniesienie użytkowania wieczystego

Zgodnie z treścią art. 237 Kodeksu cywilnego do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, a więc transakcja taka musi mieć miejsce w formie aktu notarialnego, możliwa jest przedwstępna umowa sprzedaży itd. Nie jesteście Państwo tu w żaden sposób ograniczeni.

Co do procedury zbycia udziałów, to poza znalezieniem oczywiście nabywcy trzeba gremialnie, tj. wszyscy użytkownicy wieczyści muszę się stawić u notariusza, ewentualnie można udzielić pełnomocnictwa do sprzedaży innej osobie w formie aktu notarialnego (podstawy prawnej cytuję poniżej):

„Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 99. § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie”.

Sprzedaż prawa użytkowania wiecznego

W tym celu trzeba się skontaktować z notariuszem na umówienie spotkania, na którym zostanie sporządzony akt notarialny, jeśli jest prowadzona dla nieruchomości księga wieczysta w systemie elektronicznym to notariusz raczej nie będzie wymagał od Państwa żadnych innych dokumentów. Jeśli zakup prawa użytkowania wieczystego będzie odbywał się z kredytu bankowego, to notariusz zapewne będzie żądał dokumentów z banku typu umowa kredytowa i ewentualne oświadczenie banku o hipotece, która będzie stanowiła zabezpieczenie spłaty wierzytelności banku, ale ten wymóg będzie już dotyczył nabywcy, a nie Pani jako zbywcy. Może również zażądać od Państwa jako zbywców dowodu zapłaty opłaty za użytkowanie wieczyste.

Sprzedaż prawa użytkowania wiecznego może mieć miejsce w zasadzie w każdej chwili, dopóki to prawo trwa.

I na koniec, odnosząc się do Pani ostatniego pytania, jak najlepiej wycenić wartość nieruchomości, to powiem tak, że oczywiście cenę tę weryfikuje rynek i najlepsza cena to ta najwyższa, jaką ktoś jest w stanie zapłacić, ale ważne –ze względów podatkowych, aby urząd skarbowy nie kwestionował, że wskazana w akcie notarialnym cena jest niższa niż wartość rynkowa nieruchomości – aby ta cena była zgodna mniej więcej z podobnymi nieruchomościami sprzedanymi w ostatnim czasie. Taką najmniej podważalną wartość najlepiej ustalić, zlecając rzeczoznawcy do spraw wyceny nieruchomości oszacowanie, ile dana nieruchomość jest warta. Oczywiście nie jest to konieczne, bo cenę tę można oszacować również samemu, ważne, aby nie była jakoś drastycznie niska.