Adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkalne

Czy prawo dopuszcza adaptację budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe?

Zmiana, o którą Pan pyta (adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkalne), jest dopuszczalna przez prawo, jednak na początku należy sprawdzić w planie miejscowym, czy na danym terenie może być umiejscowiony budynek mieszkalny, nawet jeżeli już zniesiono strefę ochronną. Jeżeli plan przewiduje budynek mieszkalny, to wypadałoby wystąpić do gminy o warunki zabudowy – zmiany sposobu użytkowania z budynku gospodarczego na mieszkalny wraz z przebudową dachu.

Należałoby przypomnieć w tym miejscu, czym jest budynek gospodarczy. Określenie takie znajduje w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z póź. zm. z dnia 15 czerwca 2002 r.).

Według § 3. ust. 8 tego aktu prawnego „ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o budynku gospodarczym – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych”.

Budynkiem gospodarczym jest więc budynek niemieszkalny, służący przede wszystkim do przechowywania rzeczy i wykonywania prac warsztatowych na potrzeby własne, który wchodzi w skład zabudowy zgodnej z przeznaczeniem działki budowlanej (np. mieszkaniowej).

Zalegalizowanie samowolnej zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego

Tymczasem od kilku lat mieszka Pan w budynku gospodarczym. W mojej opinii problemu może nie stanowić fakt, że budynek gospodarczy jest zamieszkiwany, tylko ewentualna samowolna modernizacja jego wnętrza, którego adaptacja wymaga uzyskania pozwolenia na prowadzenie takich robót. Formalnie byłaby to więc samowola budowlana.

W takiej sytuacji należałoby wystąpić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zalegalizowanie samowolnej zmiany sposobu użytkowania na podstawie art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego (w skrócie: P.b.). Decyzja ta może nakazywać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania. W praktyce jednak tak daleko posunięta ingerencja nadzoru budowlanego się nie zdarza – z prostego powodu: niezwykle trudno jest ustalić, jaki był stan pierwotny budynku, gdy nie ma dokumentacji projektowej (a zakładam, że nie ma).

Jeżeli nie dopełniono formalności, to należy to teraz zrobić, ponieważ do użytkowania obiektu mieszkalnego można przystąpić dopiero po zawiadomieniu organu o zakończeniu budowy. Od 1 stycznia 2005 r. za niedopełnienie formalności związanych z odbiorem domu grożą kary niezależnie od daty przystąpienia do użytkowania. Jeśli Pan użytkuje ten obiekt, grozi Panu kara w wysokości 5000 zł. Trzeba poza tym sporządzić projekt budowlany i wnieść opłatę legalizacyjną, zanim NB zalegalizuje obiekt. Wyniesie ona pięćdziesięciokrotność opłaty podstawowej, tj. 25 000 zł. Gdy wszystko będzie zgodne z przepisami, starostwo zatwierdzi projekt i zobowiąże do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Czy adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe wymaga pozwolenia na budowę?

Jeżeli natomiast nie będzie tu samowoli budowlanej, to zmianę sposobu użytkowania obiektu wystarczy zgłosić do starostwa (art. 71 P.b.). Do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania należy dołączyć projekt adaptacji. Jeśli zmiana nie zostanie potraktowana jako przebudowa – na tym sprawa się kończy. Natomiast w przypadku uznania zmian jako przebudowy (co jest bardziej prawdopodobną wersją wydarzeń, skoro w Pańskim przypadku adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkalne wiąże się ze zmianą wysokości dachu) konieczne jest pozwolenie budowlane, a co za tym idzie – sporządzenie projektu budowlanego. Zgodnie bowiem z ustanowioną zasadą z art. 28 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm) roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Za „roboty budowlane” uważa się nie tylko budowę, lecz także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 prawa budowlanego). Zgodnie z art. 30 ust. 2 P.b. w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie (na urzędowym formularzu) o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w znaczeniu art. 3 pkt P.b.), a także opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania. Ponadto wymagane jest także zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także ekspertyza techniczna wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.

A zatem należałoby czym prędzej załatwić formalności, zanim Państwowa Inspekcja Nadzoru Budowlanego nakaże zapłacić karę za samowolę lub, co gorsza, zabroni użytkowania obiektu.

Odległości budynków gospodarczych od granicy działki sąsiada

Z Pani pytania wnioskuje, że budynek gospodarczy stoi zgodnie z prawem budowlanym, czyli zachowane są wymagane prawem odległości od granicy działki sąsiada. Zgodnie z regulacją § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Mimo że przepisy mówią o budowaniu 3 lub 4 m od granicy działki, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zmienić tę regulację. W planie może np. znajdować się zapis, że budynek może stanąć 1,5 m od granicy, a jeżeli działka jest węższa niż 16 metrów, to można budować w granicy, oczywiście przy spełnieniu określonych wymogów (np. ogólnych zasad nasłonecznienia i bezpieczeństwa przeciwpożarowego). Jeżeli więc Pańska działka budowlana jest węższa niż 16 m, a zapisy zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nie stanowią inaczej, wówczas budynek gospodarczy można usytuować w odległości 1,5 m od granicy działki, ścianą bez okien.

Skoro jednak ma nastąpić zmiana sposobu użytkowania z budynku gospodarczego na budynek mieszkalny, trzeba liczyć się z faktem, że sąsiad może oprotestować tę odległość na podstawie Kodeksu cywilnego (na zasadzie negatywnego oddziaływania na jego działkę). W przypadku budynku mieszkalnego spory mogą być drobne i w zasadzie niczym nie grożą, jeżeli obiekt został wybudowany na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę. Jeśli jednak chodzi o odstępstwo w postaci 1,5 m (jeżeli jest nim ono według planów), wymagana jest zgoda właściwego organu, w tym wypadku Ministerstwa Infrastruktury. 

Wystąpienie do Ministerstwa Infrastruktury o odstąpienie od szczegółowych warunków zabudowy czy planów zagospodarowania miejscowego musi być poparte konkretnymi potrzebami, których w inny sposób nie da się spełnić. Do Ministerstwa Infrastruktury występuje Powiatowy Wydział Gospodarki Przestrzennej w Pańskim imieniu.

Tak czy inaczej, w takich przypadkach sąsiedzi są powiadamiani o zamiarze wydania pozwolenia na budowę (z opisem jego charakteru, wielkości, funkcji i lokalizacji na działce) i mają 30 dni na oprotestowanie wydanego pozwolenia lub wydanego, ale nie prawomocnego jeszcze pozwolenia.

Adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkalne wymaga zatem zgłoszenia tego faktu w gminie, a dalej należy postępować tak, jak to zostało powyżej opisane.