Adaptacja strychu i przepisanie udziałów z niepełnym poparciem lokatorów

Granice władztwa wspólnoty mieszkaniowej

Czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną – obejmujące m.in. rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizację i większy remont, nadbudowę i przebudowę, podział nieruchomości i łączenie lokali, zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej albo ustanowienie lub zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną – wymagają, zasadniczo, zgody większości właścicieli lokali, rozumianej zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali (u.w.l.) lub zgody wszystkich właścicieli, jeżeli przepis szczególny tak stanowi, a w stosunkach zewnętrznych – ponadto pełnomocnictwa do zawarcia umowy danego rodzaju, sporządzonego w formie prawem przewidzianej. Przykładowe wyliczenie tych czynności zawiera ust. 3 art. 22 u.w.l. Z kolei art. 3 ust. 6 i 7 oraz art. 18 ust. 1 u.w.l. wskazują czynności, których podjęcie wymaga zgody i współdziałania wszystkich właścicieli.

Granice władztwa wspólnoty mieszkaniowej zakreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. (II CSK 600/08 LEX nr 500188), wypowiadając się następująco:

„Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty”.

Udzielenie w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej

Z treści art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wynika expressis verbis prawo do udzielenia w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że uchwałą większości – w trybie art. 23 ust. 2 bądź ust. 2a u.w.l. – może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nią rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Możliwe jest zatem, że objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć właścicielowi wyodrębnionego już lokalu w ten sposób, że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej. Wprawdzie do wniosku o wymaganej na zmianę wysokości udziałów prima facie może skłaniać teza postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10, LEX nr 73809), jednak analiza uzasadniania tego orzeczenia wskazuje, że zapadło ono w innym stanie faktycznym niż w niniejszej sprawie i nie dotyczyło uchwały wspólnoty podjętej na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.

Ustawa o własności lokali nie przewiduje wyjątków od zasady, że za uchwałą powinna się opowiedzieć większość właścicieli liczona albo według wielkości udziałów albo według liczby właścicieli. Uczestniczenie we wspólnocie mieszkaniowej tworzonej przez wszystkich właścicieli lokali związanych stosunkiem współwłasności o szczególnym reżimie prawnym, musi się z konieczności wiązać z ograniczeniem praw każdego z właścicieli lokali na rzecz interesu wspólnego. Inaczej sprzeciw jednego z właścicieli lokali mógłby prowadzić do dezorganizacji wspólnoty.

Zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej w drodze głosowania większością głosów uprawnionych właścicieli

Korekta wielkości udziałów właścicieli poszczególnych lokali jest oczywistym następstwem ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy części wspólnej, a przy tym u.w.l. wprost zezwala na dokonanie w takim przypadku zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej w drodze głosowania większością głosów uprawnionych właścicieli. Dopuszczalność takiej zmiany na podstawie uchwały podjętej większością głosów nie pozostaje w sprzeczności z art. 3 u.w.l., a zwłaszcza z jego ust. 6 i 7. Konsekwencją ustalonego w art. 3 ust. 3 i 5 u.w.l. sposobu liczenia wielkości udziałów przez określenie stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali jest konieczność zmiany wielkości udziałów w razie każdej zmiany łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (co może być spowodowane powstaniem nowego samodzielnego lokalu w wyniku nadbudowy lub przebudowy). Zmiana liczby znajdującej się w liczniku ułamka na większą lub mniejszą, musi prowadzić do zmniejszenia lub zwiększenia wysokości istniejących udziałów.

Zgodnie z powyższym w mojej ocenie uchwały mogą zapaść większością głosów 83%.